Sprzedaż mieszkania: spłata kredytu a cele mieszkaniowe

Przeczytaj także: Udział w nieruchomości: spłata jako cele mieszkaniowe?

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W listopadzie 2008 r. wnioskodawca wraz z żoną sprzedał mieszkanie nabyte w styczniu 2003 r. a więc przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym zostało ono nabyte. Co za tym idzie, małżonkowie winni zapłacić od tej transakcji 10% podatek dochodowy, jednakże zobligowali się oni przeznaczyć środki ze sprzedaży mieszkania na inne cele mieszkaniowe składając w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie.
Pieniądze ze sprzedaży w większości zostały przeznaczone na spłatę dwóch kredytów hipotecznych. Pierwszy kredyt był kredytem refinansowym przeznacz ocznym w całości na spłatę kredytu mieszkaniowego, który to oryginalnie był zaciągnięty na zakup sprzedanego mieszkania. Drugi kredyt został zaciągnięty na remont tego mieszkania.
Pozostała po spłaceniu kredytów kwota ze sprzedaży mieszkania została przeznaczona na remont nowo zakupionego mieszkania oraz kolejnego kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie. Zadano pytanie, czy spłata pierwszego z wymienionych wyżej kredytów (refinansowego) spełnia definicję celów mieszkaniowych i pozwala na skorzystanie ze zwolnienia w podatku dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Liv Friis-larsen - Fotolia.com

Sprzedaż mieszkania: spłata kredytu a cele mieszkaniowe

Spłata kredytu refinansowego nie stanowi wydatku na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym do końca 2006 r.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem, w niniejszej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., ponieważ przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył wspólnie z żoną w roku 2003.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Na podstawie art. 28 ust. 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek, co wynika z art. 28 ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Zgodnie z art. 28 ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.