Przychód z najmu: czynsz a opłaty za media

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca zajmuje się prywatnym wynajmem mieszkań. Przychód z tego tytułu opodatkowuje ryczałtem ewidencjonowanym. Zgodnie z umowami lokatorzy są zobowiązani do dokonywania wpłat za media we własnym zakresie. Wnioskodawca chce to zmienić. Opłatami tymi w dalszym ciągu będą obciążeniu najemcy, jednakże pieniądze mają być przelewane na konto wnioskodawcy, a ten następnie przekaże je odpowiednim usługodawcom. Zadał pytanie, czy po zmianie umów ryczałtem ewidencjonowanym będą opodatkowane czynsz oraz opłaty za media? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem podatnika i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego. Stanowisko to było następujące:

„(…) Zdaniem Wnioskodawcy, pobrane przez Niego opłaty za media (tj. wodę, prąd, gaz, ścieki) wraz z innymi opłatami (np. za internet, czynsz, zarząd nieruchomością) zostaną wpłacone firmom, które zajmują się zarządzaniem, dostawą internetu, prądu, wody itp. Oczywistym jest więc, że pobrane przez Wnioskodawcę opłaty za media nie powodują u Niego przysporzenia majątkowego i nie powinny być zaliczane do dochodów.

W ocenie Wnioskodawcy, jeśli np. w miesiącu X wpłynie na Jego konto czynsz w wysokości 1500 zł plus 200 zł tytułem opłat za media, to podatek 8,5% powinien zapłacić od kwoty 1500 zł a nie od kwoty 1700 zł.

Zgodnie ze znalezionymi przez Wnioskodawcę informacjami Jego pogląd w tej sprawie podziela Ministerstwo Finansów w urzędowej interpretacji przepisów z dnia 18 marca 2004 r. (PB2/MK/RB-033-05-132 /04) oraz Urząd Skarbowy Warszawa Bemowo w piśmie z dnia 18 marca 2007 r. (1431/DGI/412/6/07/MP).

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Gina Sanders - Fotolia.com

Przychód z najmu: czynsz a opłaty za media

Otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz, gdy do do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż Jego stanowisko podziela również Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji Nr IPPB1/415-42/10-2/ES z dnia 10 marca 2010 r., tu cytuje: „( ..) W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. la ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do ponoszenia wydatków za media, wodę, energię elektryczną. Wnioskodawca będzie tylko pośrednikiem w przekazywaniu powyższych środków.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez Wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie Wynajmującego.(...)"

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów