Kiedy aport nieruchomości zwolniony z VAT?

Przeczytaj także: Stawka VAT na aport towaru i środka trwałego

Przykładowo: dwie spółki z o.o. są współwłaścicielami w częściach równych nieruchomości, składającej się z działki nr 1 (niezabudowana) i działki nr 2 (zabudowana dwoma budynkami i parkingiem). Każda ze spółek wykorzystuje tą nieruchomość w bieżącej działalności, przy czym przy jej nabyciu (10 lat temu) nie miały one prawa do odliczenia VAT i do dnia dzisiejszego nie dokonywały na niej żadnych ulepszeń.
Obecnie jest rozważana transakcja wniesienia tej nieruchomości aportem do innej spółki w zamian za jej udziały. Pytanie- jak ta transakcja będzie wyglądać pod kątem VAT?

Aport współwłasności opodatkowany
W pierwszej kolejności, należy wskazać iż przedmiotem aportu każdego ze wspólników do spółki będzie udział w nieruchomości, a zatem prawo współwłasności. Zagadnienie podatkowej kwalifikacji transakcji mających za przedmiot udział w prawie własności jest dyskusyjne. Istotnym wskazaniem interpretacyjnym jest uchwała NSA z 24 października 2011r. (sygn. I FPS 2/11). W uchwale tej sąd wskazał, iż „sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy”. Uznając powyższy wyrok za istotny w interpretacji przepisów na gruncie aportu takiego prawa wydaje się prawidłowym przyjęcie tezy, iż aport udziału we współwłasności nieruchomości także powinien być zaklasyfikowany jako dostawa towarów. Niemniej jednak kwestia ta wymagałaby potwierdzenia w formie interpretacji indywidualnej.

Budynek razem z gruntem
Przyjmując, iż aport udziału nieruchomości powinien być zaklasyfikowany jako dostawa towarów kluczowym pozostaje określenie, czy transakcja może skorzystać ze zwolnienie z VAT dla dostawy terenów zabudowanych. Przede wszystkim należy podkreślić, iż dla transakcji dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle z podstawy opodatkowania VAT nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 VATU). A zatem wartość gruntu jest wliczana do wartości podstawy opodatkowania budynków.
Istotne pierwsze zasiedlenie…
Następnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy terenu zabudowanego jest zatem ustalenie, czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i jaki okres upłynął od tej czynności. Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy VAT rozumie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.