Sprzedaż nieruchomości: zadłużenie komornicze w PIT-39?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: odsetki od kredytu a koszty

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2011 r. zmarł dziadek wnioskodawcy, po którym odziedziczył on wraz z rodzeństwem udział (na wnioskodawcę przypadł udział w wysokości 1/3 z 5/8, przy czym wcześniej posiadał on już udział w tej nieruchomości z tytułu dziedziczenia po zmarłej w 2005 r. babci w wysokości 1/8) w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Z uwagi na trudności w kontaktach z dziadkiem spowodowanych chorobą alkoholową, dopiero po jego śmierci wnioskodawca wraz z rodzeństwem dowiedzieli się o tym, że od 2006 r. na powyższym mieszkaniu ciążą zadłużenia komornicze powstałe w wyniku niepłacenia czynszu oraz innych należności względem spółdzielni. Zarząd spółdzielni zagroził nawet wystawieniem lokalu na licytację komorniczą. Ponieważ możliwości finansowe zarówno wnioskodawcy jak i jego rodzeństwa są skromne, postanowili oni mieszkanie sprzedać, a za uzyskane pieniądze uregulować ciążące na nim obciążenia. Otrzymana od nabywcy zaliczka została przeznaczona właśnie na spłatę zadłużenia komorniczego oraz uporządkowanie i wywóz nieczystości z tego lokalu, ponieważ mimo uregulowania zadłużenia spółdzielnia utrudniała korzystanie z kontenerów na śmieci przynależnych do budynku, w którym znajduje się lokal. Spłata zadłużenia była m.in. konieczna w celu uzyskania ze spółdzielni zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami niezbędnego do szybkiej sprzedaży mieszkania. Sama sprzedaż nastąpiła natomiast we wrześniu 2011 r. Wnioskodawca zadał pytanie, czy spłatę zadłużenia komorniczego jak i koszt wywozu nieczystości może wykazać jako koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w PIT-39? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. PANORAMO - Fotolia.com

Sprzedaż nieruchomości: zadłużenie komornicze w PIT-39?

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nie można zaliczyć spłaty zadłużenia komorniczego, powstałego w wyniku niepłacenia czynszu oraz innych należności względem spółdzielni przez spadkodawcę

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 powyższej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. (…)

W odniesieniu do 1/8 udziału w ww. prawie nabytego w drodze spadku po babci należy stwierdzić, iż przychód z odpłatnego zbycia tego udziału nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, albowiem zbycie to zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast w odniesieniu do odpłatnego zbycia udziału w wysokości 1/3 z 5/8 nabytego w 2011 r. w drodze spadku po dziadku, którego odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.