Nieruchomość firmy: wyłączenie i wynajem a podatki

Przeczytaj także: Wynajem majątku spółki jawnej opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym

W dochodowym neutralnie
Przedsiębiorca może wycofać nieruchomość z działalności gospodarczej i przekazać na cele osobiste. Czynność taka nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak również nie wywoła innych szczególnych skutków w tym podatku (poza koniecznością wykreślenia nieruchomości z ewidencji środków trwałych, jeżeli nieruchomość figurowała w ewidencji).

Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe. Przykładowo jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, w interpretacji indywidualnej z 26 sierpnia 2011 r., sygn. IPTPB1/415-87/11-2/KSU: „Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie spowoduje u Niego powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, jak również z pozostałych źródeł przychodu. Czynność ta nie wiąże się bowiem z odpłatnym zbyciem środka trwałego, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, czy też w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wycofana nieruchomość nadal stanowić będzie własność Wnioskodawcy, będzie jedynie wykorzystywana na Jego potrzeby osobiste. Zatem, opisana powyżej czynność będzie dla Wnioskodawcy obojętna podatkowo”.

VAT na dwa sposoby
Jeżeli nieruchomość została nabyta w działalności gospodarczej wówczas, w przypadku gdy przedsiębiorca skorzystał z prawa do odliczenia VAT z tytułu jej nabycia, co do zasady winien liczyć się z ryzykiem rozliczenia transakcji w podatku VAT. Jeśli bowiem przedsiębiorca odliczył cały podatek naliczony przy nabywaniu przedmiotowej nieruchomości, a następnie w okresie korekty decyduje się na przekazanie nieruchomości na własne cele, to wówczas co do zasady mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu. Przepis art. 7 ust. 2 VATU stanowi bowiem, że przez opodatkowaną dostawę towarów rozumie się również przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w tym m.in. przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników (byłych pracowników), jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabycia tych towarów.
Jeżeli jednak przesunięty do majątku prywatnego lokal zostanie przeznaczony na wynajem innej firmie, można uznać, że nadal będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT, co będzie się wiązać z brakiem konieczności opodatkowania VAT momentu przesunięcia nieruchomości z działalności do części majątku stanowiącego majątek prywatny. Tak wypowiedział się przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w interpretacji indywidualnej z 8 kwietnia 2010r., sygn. ILPP1/443-105/10-4/BD: „W związku z powyższym w odpowiedzi na zadane we wniosku pytanie należy stwierdzić, że czynność przeniesienia lokali użytkowych z ewidencji firmy i wynajmu w ramach działalności gospodarczej do ewidencji wynajmu poza działalnością gospodarczą, nie będzie rodziła żadnych konsekwencji w podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie lokale użytkowe po wycofaniu ze środków trwałych w firmie w dalszym ciągu będą wynajmowane i czynność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT, dlatego też nie będzie miał zastosowania art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Późniejszy najem
Inną kwestią jest czy po „wyciągnięciu” takiej nieruchomości z działalności, podatnik może ją wynajmować do spółki, która otrzymała aportem jego działalność i czy może przy takim wynajmie stosować ryczałt od najmu w wysokości 8,5%?

Przychody z najmu uzyskiwane przez osobę fizyczną, opodatkowane są podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach właściwych dla najmu. Osoba fizyczna co do zasady ma wybór między opodatkowaniem tych przychodów na zasadach ogólnych (opodatkowaniu według skali podatkowej) lub ryczałtem według stawki 8,5% (art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Przyjmując, że dotychczas nieruchomość nie była przedmiotem najmu, lecz służyła działalności gospodarczej dla własnych potrzeb można stwierdzić, że z analizy obowiązujących przepisów wynika, iż nic nie stoi na przeszkodzie, aby po przesunięciu nieruchomości do majątku prywatnego, podatnik skorzystał z opodatkowania najmu w formie zryczałtowanej.

Tak wypowiedział się przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w interpretacji indywidualnej z 30 listopada 2010r., sygn. ILPB1/415-983/10-3/TW: „Reasumując, w wyniku likwidacji działalności gospodarczej oraz przekazaniu na cele osobiste nieruchomości ujętych w środkach trwałych tej działalności, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do kwalifikowania najmu do odrębnego źródła przychodów jakim jest najem i dzierżawa zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Rozważenia ponadto wymaga, czy zawarcie umowy najmu na rzecz spółki do której wniesiony zostanie aportem majątek przedsiębiorcy, wiązać się będzie z ryzykiem podatkowym. Wydaje się, że takie ryzyko nie powstanie. W świetle obowiązujących przepisów, opodatkowaniu ryczałtem może bowiem korzystać najem prywatny zarówno na cele mieszkalne (osobom fizycznym, firmom), jak i niemieszkalne (podmiotom gospodarczym).

Zaprezentowane stanowisko wymagałoby potwierdzenia w formie interpretacji indywidualnej.