Umowa najmu: podatek od nieruchomości a VAT

Przeczytaj także: Umowa najmu: jaka stawka VAT na media?

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części a także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Stawki tego podatku dla gruntów oraz budynków lub ich części jest różna w zależności od tego, jakim celom one służą. Dla przykładu wskażmy, iż w roku 2012 maksymalna stawka tego podatku dla budynków mieszkalnych wynosi 70 gr za 1 m². Jeżeli natomiast budynek taki (tudzież lokal) jest zajęty na prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, stawka tego podatku za 1 m² powierzchni użytkowej może sięgnąć nawet kwoty 21,94 zł. Dodajmy także, że w przypadku gruntów podstawę opodatkowania stanowi ich powierzchnia, zaś w przypadku budynków lub ich części, powierzchnia użytkowa. Co się z kolei tyczy budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, podstawa opodatkowania jest określona wartościowo, zaś sposób ustalenia tej wartości jest zależny od dodatkowych przesłanek określonych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (art. 4).

Podatnikami podatku od nieruchomości są natomiast przede wszystkim osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Tym samym w przypadku umowy najmu tudzież dzierżawy, podatnikiem tego podatku jest wynajmujący/wydzierżawiający (ci są obowiązani do uiszczenia podatku od nieruchomości) a nie najemca/dzierżawca, mimo że to właśnie ci ostatni na podstawie zawartej umowy z danej nieruchomości korzystają, a nawet czerpią z niej pożytki.
Trzeba jednaka pamiętać, że strony mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie zapisy co do refundacji należności z tytułu podatku od nieruchomości (czyli przerzucenia jego ciężaru na najemcę/dzierżawcę), z czego (jak to już podkreślono we wstępie) w praktyce bardzo często się korzysta.

Istotne jest także to, że podatek ten, jako publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe i bezzwrotne świadczenie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Niemniej w przypadku, gdy jego ciężar jest na podstawie zawartej umowy najmu tudzież dzierżawy przerzucany przez podatnika na najemcę (dzierżawcę), staje się on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu/dzierżawy, jako element kalkulacyjny ceny tej usługi, w związku z czym rodzą się uzasadnione obawy, czy ta czynność podatkiem VAT nie powinna być obciążona.

Przypomnijmy bowiem, iż zgodnie z 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest co do zasady obrót. Obrotem z kolei jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku (VAT). Kwota należna obejmuje natomiast całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej.

W przytoczonym przepisie ustawodawca użył sformułowania „całość świadczenia należnego od nabywcy”. Należy zatem uznać, że w podstawie opodatkowania uwzględnia się wszelkie dodatkowe koszty bezpośrednio związane ze świadczoną usługą zasadniczą, którymi to podatnik obciąża nabywcę danego świadczenia (w naszym przypadku najemcę/dzierżawcę).

Zdaniem autora, w takim przypadku podatek od nieruchomości, w przypadku jego przerzucenia na najemcę/dzierżawcę, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i to niezależnie od tego, czy jego wartość zostanie włącza do wartości czynszu czy też z niego wyłączona i wykazana jako osobna pozycja do uregulowania przez najemcę/dzierżawcę. Podatek ten jest bowiem należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu/dzierżawy.

Idąc dalej, skoro podatek ten traktowany jest jako część składowa czynszu związanego z usługą najmu/dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (wskutek jego przerzucenia na najemcę/dzierżawcę), to winna do niego mieć zastosowanie taka sama stawka podatku, jaka jest właściwa dla usługi najmu/dzierżawy.

Wyżej wskazany tok postępowania jest zgodny z obecną linią interpretacyjną organów podatkowych.