Zamiana mieszkania w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Zamiana nieruchomości a podatek dochodowy

Konkretny przykład
Rozważmy następującą sytuację. W 2011r. małżonkowie nabyli lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość za cenę 60 tys. zł. Wyremontowali go, wskutek czego jego obecna wartość wynosi 80 tys. zł . W najbliższym czasie planują dokonać zamiany tego lokalu na inną nieruchomość (o zbliżonej wartości ok. 78 tys. zł). Jak rozliczyć taką transakcję- czy umowa zamiany będzie skutkowała powstaniem po stronie małżonków przychodu do opodatkowania?

Warunek 5 lat
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje traktować zamianę jako transakcję odpłatnego zbycia rzeczy będących przedmiotem umowy, u obu stron transakcji.

Zgodnie z art. 19 ust. 2 u.p.d.o.f., przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany. Przychód ten nie powstaje jednak, jeśli zamiana nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.). Oznacza to, że jeżeli przedmiotowe mieszkanie, mające być przedmiotem zamiany, zostało nabyte w 2011r., to małżonkowie nie mogą korzystać z wyłączenia z opodatkowania dochodu uzyskanego w wyniku zamiany mieszkania na mocy przepisu art. 10 ust. 1 pkt. 8 u.p.d.o.f. Powyższe wyłączenie, z uwagi na niespełnienie warunku dokonania transakcji po upływie 5 lat od daty nabycia mieszkania, nie będzie miało w omawianym przypadku zastosowania.
Istotna wysokość kosztów
Ustalenie dochodu do opodatkowania odbywa się na podstawie art. 30e ust. 1-3 w zw. z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f. Dochód z odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości ustalany jest jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany a kosztami uzyskania przychodów.

Kosztem podatkowym u małżonków będzie koszt nabycia lokalu mieszkalnego (w tym także m.in. koszty notariusza przy zakupie i PCC) powiększony o udokumentowane nakłady (koszty remontu), które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Z uwagi, iż przy umowie zamiany podatek jest obliczany od wartości nieruchomości, którą dany podatnik oddaje w zamian za inną nieruchomość, w przedstawionym przykładzie możliwe są dwa warianty:

1. udokumentowane koszty wyniosły min. 20 tys. zł- wówczas małżonkowie nie uzyskują żadnego dochodu do opodatkowania- koszty nabycia mieszkania i jego remontu są równe (lub przewyższają) jego wartości rynkowej (wartości, jaka będzie wskazana w akcie notarialnym)
2. udokumentowane koszty nie osiągnęły poziomu 20 tys. zł- wówczas opodatkowaniu, jako dochód z transakcji, podlega różnica pomiędzy wartością rynkową mieszkania (70 tys. zł) a poniesionymi kosztami. Podatek obliczany jest według stawki 19%.

Możliwa ulga mieszkaniowa
Do dochodu uzyskanego przez małżonków w drodze zamiany nieruchomości można stosować ulgę
mieszkaniową, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem zwolnione od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zgodnie z pkt. 3 ust. 25 art. 21 u.p.d.o.f., w przypadku zamiany za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wartość otrzymanej w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującej się na terytorium UE lub EOG nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Oznacza to, iż ulga mieszkaniowa przysługuje tylko w przypadkach, gdy nieruchomość, którą otrzymają małżonkowie w zamian za swój lokal mieszkalny stanowi:

• budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu (a także grunt, udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z takim budynkiem lub lokalem), lub
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udział w tych prawach, lub
• grunt lub udział w gruncie, prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również grunt lub udział w gruncie albo prawo wieczystego użytkowania gruntu lub udział w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.

Rozliczenia transakcji odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości dokonuje się na formularzu PIT-39, który powinien zostać złożony do 30 kwietnia roku następującego po roku w którym dokonano zamiany (w omawianym przypadku do 30 kwietnia 2013r.).

Pamiętaj o PCC
Transakcja zamiany nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (2%), który pobiera notariusz. Podstawą opodatkowania jest bądź różnica w wartościach rynkowych zamienianych nieruchomości (w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu) bądź wartość rynkowa nieruchomości od której przypada wyższy podatek (w pozostałych przypadkach).