Najem nieruchomości: prywatny kredyt a koszty
2012-04-13 07:37
Przeczytaj także: Najem nieruchomości: odsetki od kredytu w koszty?
Generalną zasadą jest zatem, że wydatki na remont zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, a wydatki mające charakter ulepszeń wliczane są do wartości początkowej środka trwałego, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.
Wyjątkiem od powyższej zasady jest przypadek, gdy wartość początkowa budynku jest ustalona metodą uproszczoną. Przepis art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma bowiem zastosowania w sytuacji, gdy wartość początkowa została ustalona zgodnie z art. 22g ust. 10 czyli w sposób uproszczony, dlatego wydatki poniesione zarówno na remont, jak i na ulepszenie zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.
Wskazać przy tym należy, iż remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu są zatem wszystkie działania mające na celu utrzymanie budynku we właściwym stanie, przywróceniu jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników jego wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowa instalacja wodna, kanalizacyjna, centralne ogrzewanie, ciepła woda, gaz przewodowy lub tylko określonych elementów tych instalacji.
Różnica pomiędzy nakładami ponoszonymi na remont a nakładami ponoszonymi na ulepszenie polega na tym, że remont zmierza do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środka trwałego i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów, natomiast w wyniku ulepszenia lokalu (budynku) zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełnienia innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych. Ulepszenie polega więc na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego.
Ponadto, należy wskazać, że w myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
• pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
• pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.
Zgodnie natomiast z art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).
Ponadto, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.
Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:
• kredyt musi być zaciągnięty w związku z uzyskiwanymi przychodami,
• zaliczeniu do kosztów podlegają wyłącznie odsetki zapłacone,
• nie są to odsetki, które zwiększają koszty inwestycji. (…)
Ponadto należy zauważyć, że przepisy ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uzależniają możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodów, wydatków poniesionych na zapłatę prowizji związanej z przyznaniem kredytu i spłatę odsetek od kredytu, np. od rodzaju zaciągniętego kredytu lub od tego, czy umowa kredytowa z Bankiem została podpisana razem z innymi osobami (czy kredyt został zaciągnięty przez Wnioskodawczynię razem z innymi osobami). Warunkiem uznania za koszt uzyskania przychodów, prowizji i odsetek od kredytu jest fakt ich zapłacenia przez Wnioskodawczynię oraz istnienie związku przyczynowo-skutkowego, o którym mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując należy stwierdzić, że każdy ponoszony wydatek należy oceniać w sposób indywidualny w świetle powołanych wyżej przepisów art. 22 i art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli Wnioskodawczyni dokonuje remontu budynku/kamienicy, dokonana przez Nią w roku podatkowym spłata prowizji związanej z przyznaniem kredytu i odsetki od kredytu, mogą stanowić bezpośrednio koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu.
Natomiast w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni dokonuje modernizacji (ulepszenia) budynku/kamienicy, do kosztów uzyskania przychodów może bezpośrednio zaliczyć poniesione w roku podatkowym zapłacone przez Nią, koszty prowizji związanej z przyznaniem kredytu i odsetki od kredytu, jeżeli ten budynek/kamienica jest amortyzowany metodą uproszczoną.
W przypadku amortyzacji nieuproszczonej, prowizja i odsetki od kredytu (faktycznie zapłacone), zwiększają koszty inwestycji – modernizacji i tym samym, zwiększają wartość początkową środka trwałego (kamienicy) i są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez dokonane odpisy amortyzacyjne.(…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Odsetki od kredytu są kosztem uzyskania przychodu z najmu]( "Odsetki od kredytu są kosztem uzyskania przychodu z najmu [© Africa Studio - Fotolia.com]")
Odsetki od kredytu są kosztem uzyskania przychodu z najmu
Odsetki od kredytu są kosztem uzyskania przychodu z najmu
1 2
oprac. : Ministerstwo Finansów
Więcej na ten temat:
najem, najem lokalu, wynajem, podatek od najmu, koszty podatkowe, koszty uzyskania przychodu, koszty uzyskania przychodów, odsetki, odsetki od kredytu, koszty kredytu
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
!["Miasto 15-minutowe". Nowe pojęcie, stara idea [© wirestock na Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/miasto-15-minutowe/Miasto-15-minutowe-Nowe-pojecie-stara-idea-263097-50x33crop.jpg "\"Miasto 15-minutowe\". Nowe pojęcie, stara idea [© wirestock na Freepik]")
"Miasto 15-minutowe". Nowe pojęcie, stara idea
