Sprzedaż nieruchomości: zasady opodatkowania

Przeczytaj także: Sprzedaż domu przedsiębiorcy a ulgi mieszkaniowe

Na chwilę obecną wiążą nas dwa „systemy podatkowe” dotyczące mieszkań nabytych:

1. w latach 2007 i 2008,
2. od roku 2009.

Zasady opodatkowania sprzedaży mieszkań nabytych w wyżej wymienionych okresach są do siebie podobne, stąd też określenie w jakiej wysokości podatek dochodowy trzeba będzie odprowadzić do urzędu skarbowego, nastarcza wiele problemów zarówno osobom, które profesjonalnie zajmują się obrotem nieruchomościami, jak również tym, którzy np. dokonują transakcji wiązanych- sprzedają jedno mieszkanie i kupują drugie większe.

Kwestią, która odgrywa najważniejsze znaczenie, jest data nabycia mieszkania – należy pamiętać, że jest to nie tylko zakup mieszkania, ale również nabycie w drodze darowizny a także spadku. W przypadku, gdy nabycie mieszkania następuje w drodze umowy sprzedaży, bądź w drodze umowy darowizny- datą nabycia jest dzień, w którym został podpisany akt notarialny, natomiast przy spadku- datą nabycia jest moment otwarcia spadku- czyli śmierć spadkodawcy, a nie data widniejąca na postanowieniu sądu stwierdzającym nabycie spadku.

Ad.1 Nowelizując ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wprowadził ulgę meldunkową- jako jedyne zwolnienie od obowiązku zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkań nabytych w roku 2007 i 2008. Z w/w zwolnienia skorzystać mogą jedynie osoby, które były zameldowane w mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy przed dniem zbycia – zgodnie z aktualną interpretacją nie powinno mieć znaczenia, kiedy ktoś zameldował się (np. 10 lat temu czy 5 lat temu) na rok czasu w sprzedawanym mieszkaniu. W związku z powyższym, jeżeli chcemy uniknąć obowiązku zapłaty podatku dochodowego, musimy zameldować się w mieszkaniu na rok czasu- aby skorzystać z ulgi meldunkowej wystarczy złożyć oświadczenie w US oraz legitymować się zaświadczeniem o meldunku z urzędu gminy.

Należy zwrócić uwagę, iż opisane powyżej zwolnienie dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Oznacza to, że nie skorzystamy ze zwolnienia przy zbyciu niezabudowanej działki gruntu. Z ulgi meldunkowej na chwilę obecną nadal mogą skorzystać te osoby, które nabyły nieruchomość w latach 2007-2008 i chcą ją sprzedać- jednak muszą się zameldować na rok czasu.

Zasady dotyczące skorzystania z ulgi meldunkowej wydają się być dość jasne, jednakże należy pamiętać, że przy lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, mamy także udział w nieruchomości wspólnej i tu pojawia się problem, który polega na tym, iż przepisy nie wskazują wprost, że ulga dotyczy też udziału związanego z mieszkaniem. Czy zapłacimy podatek dochodowy od udziału w gruncie jako prawa związanego z lokalem zależy od konkretnej decyzji urzędu skarbowego- ponieważ oparta jest ona na interpretacji obowiązujących przepisów. Wskazanie wartości tego udziału oraz jego wycena należy do czynności wykonywanych przez podatnika, urzędowi skarbowemu przysługuje prawo do ich weryfikacji.

Ad.2. Od 1 stycznia 2009 r. uległy zmianie zasady dotyczące zwolnienia z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania. Ustawodawca zastąpił ulgę meldunkową, możliwością przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe – wskazane w art. 21 ust. 25-30 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nabycie m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, remont własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej). Nowelizacją rozszerzono w ustawie katalog możliwości przeznaczenia ceny sprzedaży na cele mieszkaniowe pozwalających uniknąć podatku przy sprzedaży mieszkań nabytych po 01.01.2009 r. Przede wszystkim wprowadzono możliwość zakupu nieruchomości za granicą na terenie państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Zeznanie podatkowe należy złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Sam fakt złożenia PIT-39 jest jednoznaczny z deklaracją, że zamierzamy w ciągu dwóch lat przeznaczyć pieniądze na cele mieszkaniowe -nie jest konieczne oddzielne zawiadomienie urzędu skarbowego o chęci skorzystania z ulgi.

Cechą wspólną wszystkich nieruchomości nabytych po 01.01.2007 r. jest wysokość podatku- 19% dochodu od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu sprzedawanego mieszkania. Dochodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się między innymi: taksę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. Od kwoty otrzymanej ze sprzedaży mieszkania możemy również odliczyć nakłady, które zwiększyły jego wartość, poczy¬nione w czasie posiadania. Poniesione koszty i nakłady należy przed urzędem udokumentować np. w postaci wystawionych faktur VAT.

Warto podkreślić, że w przypadku nabycia mieszkania w drodze darowizny czy spadku i braku możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej - przy jednoczesnym zwolnieniu z podatku od darowizny i spadku - możemy spodziewać się przy sprzedaży tego mieszkania podatku w pełnej wysokości tj. 19 % od ceny sprzedaży jaka widnieje w akcie notarialnym- brak kosztów nabycia- a to już mogą być kwoty rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Podsumowując; obowiązek zapłaty podatku dochodowego powstanie wyłącznie wtedy, gdy sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 pełnych lat kalendarzowych od daty nabycia. Wysokość ewentualnego podatku dochodowego to 19 % dochodu. O tym, z jakiej ulgi należy skorzystać aby być zwolnionym z obowiązku zapłaty podatku dochodowego decyduje data nabycia mieszkania. Szczególną uwagę należy zwrócić przy nabywaniu mieszkań w drodze spadku czy darowizny od osób z tzw. grupy „0” ponieważ również wtedy powstaje obwiązek podatkowy wynikający z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.


Maria Musiałek, prawnik