Amortyzacja mieszkania zmniejsza podatek dochodowy

Przeczytaj także: Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?

Chcąc amortyzować lokal używany częściowo (mieszkanie prywatne) lub w całości (lokal użytkowy) najpierw należy ustalić jego wartość początkową (w przypadku zakupu będzie to cena nabycia), a następnie należy wprowadzić je do ewidencji środków trwałych i wybrać metodę amortyzacji. Przedsiębiorcy mogą skorzystać tylko z metody liniowej i mogą zastosować albo stawkę z wykazu stawek amortyzacyjnych albo stawkę amortyzacji określoną indywidualnie.

Odpisy w równych ratach
Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w ratach równych co miesiąc, kwartał lub jednorazowo na koniec roku. Metoda liniowa polega na rozłożeniu wartości początkowej lokalu na równe raty. Odpisów amortyzacyjnych można dokonywać, rozpoczynając od miesiąca następnego po miesiącu, w którym lokal został wprowadzony do ewidencji i aż do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową mieszkania lub do momentu zbycia lokalu lub jego likwidacji.

Wyższa stawka dla mieszkania spółdzielczego
Stawka amortyzacyjna określona w wykazie stawek amortyzacyjnych wynosi dla lokali mieszkalnych 1,5 procent. Ale uwaga! Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 procent. Jeśli jednak przy ustalaniu wartości początkowej tych praw zostanie zastosowana zasada określona w art. 22g ust. 10 ustawy (wartość początkowa stanowiąca iloczyn metrów kwadratowych budynku lub lokalu i kwoty 988 zł), wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc., bez względu na to, że mamy do czynienia ze spółdzielczym prawem do lokalu czy domu.

2,5 proc. rocznie dla lokali niemieszkalnych
Dla budynków czy lokali niemieszkalnych stawka amortyzacji wynosi 2,5 proc. rocznie, zatem do pełnej amortyzacji potrzeba 40 lat. Okres ten można jednak skrócić. Minimalny okres amortyzacji oblicza się, odejmując od 40 pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia oddania lokalu po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych. Tak ustalony okres nie może być jednak krótszy niż dziesięć lat.

Mieszkanie można amortyzować ponad 60 lat…
Kiedy mamy do czynienia z budynkiem lub lokalem niemieszkalnym? Za taki uważa się między innymi budynek biurowy, wykorzystywany jako miejsce pracy dla działalności biura czy sekretariatu. Natomiast budynkiem lub lokalem o charakterze mieszkalnym jest obiekt, z którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni jest wykorzystywana do celów mieszkalnych (np. budynek jednorodzinny, o dwóch mieszkaniach). W przypadku przeznaczenia części lub całości powierzchni lokalu mieszkalnego na cele prowadzonej działalności gospodarczej, znajdującego się w bloku mieszkalnym (z którego to budynku co najmniej połowa powierzchni użytkowej przeznaczona jest do celów mieszkalnych), stawką właściwą do dokonania amortyzacji będzie 1,5 procent. Dla pełnego zamortyzowania takiego lokalu potrzeba więc ponad 60 lat. Podobnie jak w przypadku budynków niemieszkalnych, okres ten może być krótszy, jeśli zostanie zastosowana indywidualna stawka do amortyzacji takiego lokalu.

…lub tylko przez dziesięć
Jeśli przedsiębiorca udowodni, że przed nabyciem lokal był używany co najmniej przez 60 miesięcy (5 lat) lub poniósł nakłady na ulepszenie tego lokalu w wysokości co najmniej 30 proc. wartości początkowej przed wprowadzeniem tego lokalu do ewidencji, ma prawo do zastosowania podwyższonej stawki amortyzacji, wynoszącej maksymalnie 10 procent. Przez nakłady na ulepszenie należy rozumieć takie wydatki jak przebudowa, rozbudowa lub modernizacja lokalu, które w efekcie zwiększają jego wartość użytkową.

Wyższa stawka amortyzacji to mniejszy podatek
Ile można zaoszczędzić na podatku dzięki amortyzacji mieszkania? Zakładając, że jego wartość początkowa wynosi 500 tys. zł, a przedsiębiorca na podatku liniowym korzysta z 1,5-proc. stawki amortyzacji, roczna amortyzacja wyniesie ponad 7,5 tys. zł. A to oznacza, że w ciągu 12 miesięcy obniży podatek dochodowy o ponad 1420 złotych. W przypadku lokalu niemieszkalnego o tej samej wartości i zastosowaniu 2,5-proc. stawki, roczna kwota amortyzacji wyniesie 12,5 tys. zł, a podatek zmniejszy się o prawie 2,4 tys. złotych. Gdyby przedsiębiorca miał prawo do zastosowania podwyższonej, 10-proc. stawki amortyzacji, przy tej samej wartości lokalu roczna kwota amortyzacji wyniosłaby 50 tys. zł, a podatek byłby niższy aż o 9,5 tys. zł w skali roku.

VAT można odliczyć i jako firma, i prywatnie
W przypadku ponoszenia nakładów na dostosowanie lokalu na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, przedsiębiorcy, który jest czynnym podatnikiem VAT, przysługuje prawo do odliczenia tego podatku. Natomiast w przypadku wydatków remontowych czy modernizacyjnych związanych z częścią mieszkania przeznaczoną na cele prywatne, przedsiębiorca ma prawo wystąpić do urzędu skarbowego z wnioskiem o częściowy zwrot VAT (zwrot ten wynosi około 15 proc. kwoty netto od większości wydatków remontowych).


Podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą przeznaczył 30 proc. powierzchni zakupionego lokalu mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej. Przed oddaniem do używania lokalu ponosił wydatki na dostosowanie lokalu do swoich potrzeb (mieszkanie było w stanie do remontu), w związku z tym przysługuje mu odliczenie podatku VAT wynoszące 30 proc. z tytułu poniesionych wydatków. Jednocześnie przysługuje mu prawo do wystąpienia z wnioskiem o zwrot podatku VAT w pozostałych 70 proc. prywatnie (na specjalnym druku VZM-1).

Magdalena Flis, Agata Szymborska-Sutton