Wynajem nieruchomości: refakturowanie mediów

Przeczytaj także: Najem lokalu: stawka VAT a refakturowanie kosztów

Od pewnego czasu zajmują one jednak odmienne stanowisko. Uznają bowiem, że w przypadku, gdy najemca nie ma bezpośrednio zawartej umowy z dostawcami mediów, a kosztami mediów obciążany jest przez wynajmującego, to należy uznać, że najem jest usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu nieruchomości. Usługa pomocnicza (np. zapewnienie dostępu do wody, energii, itp.) nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Stąd też - zdaniem fiskusa - usługi te powinny być opodatkowane jedną stawką VAT. Tak też uznał przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 20 września 2011 r., nr ILPP1/443-888/11-4/MS, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 20 maja 2011 r., nr IBPP3/443-249/11/DG, a także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 26 sierpnia 2011 r., nr IPPP2/443-692/11-3/KOM. W tej ostatniej interpretacji czytamy:

"(...) w sytuacji, kiedy wynajmujący zawiera umowę na dostawę energii elektrycznej, dostawy wody, dostawy gazu, wywóz odpadów, odprowadzanie ścieków, do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, nie może kosztów dostawy tych mediów przenieść bezpośrednio na najemcę. Tym samym ponoszone przez wynajmującego wydatki (gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów) stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali. (...)"

Takie stanowisko jest prawdopodobnie konsekwencją uchwały NSA w składzie siedmiu sędziów z 8 listopada 2010 r. (sygn. akt I FPS 3/10), która dotyczyła refakturowania usług ubezpieczenia przedmiotów leasingu. Zgodnie z tą uchwałą, usługi ubezpieczeniowe powinny być opodatkowane tak jak usługa leasingu, czyli według stawki podstawowej (do 31 grudnia 2010 r. - 22%, a od 1 stycznia 2011 r. - 23%), bez możliwości stosowania zwolnienia z VAT.

Zastosowanie jednej stawki VAT do czynszu najmu i mediów ma szczególnie znaczenie przy "przerzucaniu" na najemcę kosztów dostarczania wody, odprowadzania i oczyszczania ścieków, itp. Uznając bowiem, iż usługi te mogą być refakturowane ze stawką, jaką wykazano w fakturze pierwotnej, to opodatkowane byłyby według stawki 8%. Wliczając je natomiast do usługi głównej (najmu), konieczne jest zastosowanie stawki 23% (z wyjątkiem, gdy najem dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe - wówczas cała wartość usługi - łącznie z kosztami mediów - jest zwolniona z VAT).

Tak jak jeszcze niedawno można było liczyć na korzystną interpretację organów podatkowych, która umożliwiałaby stosowanie do ww. usług stawki obniżonej 8%, tak wydaje się, że obecnie nie ma na to szans.

Niestety również niektóre sądy popierają obecnie prezentowane stanowisko przez organy podatkowe. Przykładem może tu być wyrok WSA w Warszawie z 18 listopada 2010 r., sygn. akt III SA/Wa 667/10 (orzeczenie nieprawomocne):

"(...) w tej sprawie mamy do czynienia z klasycznymi umowami najmu lokali użytkowych, w konstrukcji przepisów prawa cywilnego, zawartymi pomiędzy właścicielem obiektu a najemcami, z jednej strony, a z drugiej pomiędzy wynajmującymi a przedsiębiorcami dostarczającymi media. Zdaniem Sądu, w tej sprawie nie występuje refakturowanie, lecz pobieranie skalkulowanego ekonomicznie czynszu najmu, a więc nie ma znaczenia dla najemcy stawka podatku VAT przyjmowana w rozliczeniu pomiędzy wynajmującymi a dostawcami wody do obiektu lub odbiorcami nieczystej wody z obiektu. (...)"

Zaznaczamy jednak, że nie wiadomo, czy inne sądy również będą zajmowały podobne stanowisko. Dotychczas bowiem sądy zasadniczo nie zajmowały się tą kwestią, gdyż nie było to przedmiotem sporów (z wyjątkiem rozliczania mediów przez wspólnoty mieszkaniowe, co nie jest jednak przedmiotem analizy w tym artykule). Organy podatkowe bowiem powszechnie uznawały prawo do refakturowania mediów przez wynajmujących z zastosowaniem stawki VAT właściwej dla danej usługi. Pozostaje zatem jedynie mieć nadzieję, że liczne wyroki "przywrócą" poprzednio obowiązującą praktykę podatkową.


Wydawnictwo Podatkowe GOFIN – wydawca czasopism, Gazety Podatkowej i serwisów internetowych dostarczających specjalistycznej wiedzy z zakresu podatków, rachunkowości, ubezpieczeń i prawa pracy.