Sprzedaż nieruchomości: podział majątku a koszty
2011-11-24 05:07
Przeczytaj także: Prawo do lokalu: przekształcenie w odrębną własność
Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że dokonany w 2009r. podział majątku dorobkowego małżonków nie był ekwiwalentny w naturze, albowiem w jego wyniku wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność nieruchomość stanowiącą zabudowaną działkę w zamian za spłatę na rzecz byłego męża. To oznacza, że podział majątku stanowił dla wnioskodawczyni nabycie udziału 1/2 w nieruchomości, który uprzednio należał do byłego męża.
Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż dokonane w dniu 06 września 2010r. odpłatne zbycie ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu do majątku wspólnego w 1995r. nie będzie w ogóle podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2010r. przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009r. w wyniku podziału majątku dorobkowego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.
Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.
I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową).
W świetle powyższego stwierdzić należy, iż do kosztów odpłatnego zbycia wnioskodawczyni może zaliczyć koszt prowizji zapłaconej na rzecz agencji nieruchomości z tytułu pośrednictwa w odpłatnym zbyciu nieruchomości Przy czym kosztem odpłatnego zbycia będzie jedynie połowa zapłaconej prowizji ponieważ druga połowa przypada na udział nabyty do majątku wspólnego w 1995r. Skoro przychód przypadający na ten udział nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, to przypadający na ten udział koszt prowizji ze sprzedaży nie może być odliczony od przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).
Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).
Wobec powyższego stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa nabytego ponad udział w majątku dorobkowym małżonków (wspólność ustała na skutek rozwodu), kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego męża, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym chodzi o kwotę spłaty, która będzie dotyczyła sprzedawanej nieruchomości a nie również innych składników majątku. Zatem kwota spłaty przypadająca na nabyty udział w nieruchomości dokonana na rzecz byłego męża może stanowić koszt nabycia zbywanego udziału w nieruchomości, o którą wnioskodawczyni może pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód.
Przeczytaj także:
![Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie]( "Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie")
Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie
Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie
oprac. : Ministerstwo Finansów
Freelancer: jak pracuje, ile zarabia, skąd ma zlecenia?
