Najem lokalu: stawka VAT a refakturowanie kosztów

Przeczytaj także: Najem: refakturowanie faktur za media a podatek VAT

Dwa sposoby
W umowach najmu podatnicy niejednokrotnie zawierają klauzule, iż zobowiązują się wynająć lokal wraz mediami. Opłaty za media stanowią wówczas część kalkulacji czynszu najmu. Zdarza się także, że umowy przewidują odrębny sposób rozliczania z najemcami za zużyte media, które nie są wkalkulowane w stawkę czynszu najmu. Wątpliwość w zakresie wskazanych rozwiązań dotyczy rozstrzygnięcia jaka stawka podatku VAT będzie prawidłowa: stawka właściwa dla usług najmu, czy też stawka właściwa dla nabytych mediów (określona w pierwotnych fakturach za media).

Usługa złożona
W przypadku pierwszego z rozwiązań organy podatkowe uznają, iż w przedstawionej sytuacji usługa najmu nieruchomości jest usługą złożoną tzn. taką, która łączy w sobie usługę sensu stricte najmu i przyporządkowane do niej usługi związane z zapewnieniem możliwości pełnowartościowego użytkowania użyczanej nieruchomości, jak np. dostawa energii elektrycznej, rozprowadzania wody, które są nierozerwalnie ze sobą związane. Nie mamy wówczas do czynienia z odsprzedażą odrębnej usługi. W rezultacie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, dodany do ustawy z dniem 1 kwietnia br. nie znajdzie zastosowania. Podobnie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 17 maja 2011 r., IPPP2/443-189/11-4/KG, w której czytamy: „kwota opłat z tytułu kosztów związanych z zapewnieniem mediów jest należnością Wnioskodawcy, wynikającą z umowy najmu, na podstawie której doszło do udostępnienia obiektu. Nie jest odrębnym elementem, ale tworzy pewną całość, stanowiącą z ekonomicznego punktu widzenia jedno świadczenie. Bez usługi podstawowej - usługi najmu - odsprzedaż ww. mediów utraciłaby swój sens.

Zatem w przedmiotowej sprawie koszty związane z zapewnieniem energii elektrycznej, rozprowadzania wody, wywozu śmieci i korzystania z kabin toaletowych na potrzeby użytkownika wynajmowanej nieruchomości nie mogą być przedmiotem odsprzedaży, bowiem stanowią one element cenotwórczy usługi najmu. Wobec powyższego przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług.

Reasumując, opłaty z tytułu ponoszonych przez Wnioskodawcę kosztów powyżej wymienionych, związanych z usługą najmu należy uznać za element kalkulacyjny świadczenia zasadniczego, tj. usługi najmu.”

Telefon inaczej
Jedynie w kwestii przeniesienia kosztów za usługi telekomunikacyjne, organy podatkowe uznają, iż są one świadczeniem samodzielnym i odrębnym od usługi najmu. Nie są one bowiem niezbędne do korzystania z obiektu (por. wyrok ETS z dnia 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07).

Wszystkie elementy oddzielnie
W przypadku drugiego z zaprezentowanych powyżej rozwiązań (odsprzedaż mediów), w kontekście ostatnich zmian w podatku VAT i wprowadzeniem z dniem 1 kwietnia 2011r. art. 8 ust. 2 a do ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi – prawidłowe winno być zastosowanie stawki określonej w pierwotnych fakturach za media.

Ważna umowa
Konieczne jest zatem każdorazowe analizowanie zapisów konkretnej umowy najmu w celu określenia, czy koszty mediów mogą być traktowane jako odrębne usługi czy też jako usługi wchodzące w skład umowy najmu. W przypadku braku stosownych zapisów w umowach najmu, w przypadku odsprzedaży kosztów mediów na najemcę, w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, z dniem 1 kwietnia br. prawidłowe wydaje się zastosowanie stawki określonej w pierwotnych fakturach za media.