Sprzedaż nieruchomości: jakie źródło przychodu?

Przeczytaj także: Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego to nie przychód z firmy?

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarcza na własne nazwisko. W 2006 r. wraz z żoną (między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa) nabył budynek mieszkalny, zabudowania gospodarcze oraz grunt. Nieruchomość ta była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej wnioskodawcy (co znalazło się w akcie notarialnym). Została ona wpisana do ewidencji środków trwałych i była amortyzowana. Służyła ona najmowi, z którego przychód był rozliczany w ramach prowadzonej firmy. Obecnie rozważana jest sprzedaż tej nieruchomości. Zadano pytanie, jak w takim przypadku rozliczyć przychody i koszty oraz jak opodatkować dochód w sytuacji, gdyby sprzedaż nastąpiła w roku 2011? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Na wstępie zaznaczyć należy, iż w interpretacji indywidualnej z dnia 2 listopada 2011 r., Dyrektor Izby Skarbowej działając w imieniu Ministra Finansów stwierdził, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej oraz gruntu niezwiązanego z budynkiem mieszkalnym, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość niemieszkalna, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej oraz gruntu, na którym stoi zbywany budynek mieszkalny, stanowić będzie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Odnosząc się do sposobu ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, zauważyć należy, iż w myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) cyt. wyżej ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż grunty lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części – wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 2, bez względu na czas ich poniesienia.

Z powyższego wynika zatem, że niezamortyzowana wartość środków trwałych innych niż grunty lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, stanowi koszt uzyskania przychodu przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia składników majątku. Dochód z tego zbycia ustala się w oparciu o art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, zgodnie z którym, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Odnosząc się natomiast do kwestii związanych ze zbyciem gruntu wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.