Zniknie jedna ulga mieszkaniowa w 2012 roku?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: data nabycia a PIT

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) określa jako odrębne źródło przychodów odpłatne zbycie
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (albo nie jest zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej) i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Powyższe stosuje się także do zamiany.

Jak łatwo policzyć rok 2011 jest ostatnim, do którego ma zastosowanie powyższy przepis w przypadku nieruchomości lub praw nabytych/wybudowanych do końca 2006 r. Tym samym z dniem 01 stycznia 2012 roku sprzedaż powyższych nie będzie stanowiła źródła przychodu w podatku dochodowym, a co za tym idzie, nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

W tym miejscu należy wspomnieć, że wysokość podatku i metoda rozliczenia dla celów podatkowych powyższych transakcji są uzależnione od daty zakupu/wybudowania sprzedawanego mieszkania czy domu (bądź też gruntu, na którym ten jest posadowiony). Obecnie mamy do wyboru aż trzy spośród nich. Inne zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości obowiązują bowiem w przypadku tych, które zostały nabyte/wybudowane do końca 2006 r., inne w latach 2007-2008 oraz inne od początku 2009 r. do chwili obecnej.

Zgodnie bowiem z przepisami podatkowymi, w zakresie określania podatku od sprzedaży/zamiany nieruchomości należy stosować zasady, które obowiązywały w chwili ich nabycia/wybudowania, a te zmieniały się na przestrzeni lat w sposób podany wyżej.

Co za tym idzie, do końca 2011 r. obowiązują aż trzy systemy opodatkowania zbycia/zamiany prywatnych nieruchomości. Pierwsze z nich dotyczy tych, które zostały nabyte/wybudowane do końca 2006 r. W takim przypadku od przychodu uzyskanego ze sprzedaży pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia trzeba zapłacić zryczałtowany 10% podatek dochodowy, chyba że w terminie dwóch lat od chwili sprzedaży podatnik wyda uzyskaną kwotę na cele mieszkaniowe (i w terminie 14 dni od sprzedaży poinformuje o tym naczelnika urzędu skarbowego), co potocznie jest nazywane starą ulgą mieszkaniową.

Pozostałe dwa sposoby opodatkowania są takie same, podatek jest płatny od dochodu uzyskanego ze sprzedaży w wysokości 19% podstawy opodatkowania. Różne są jednak ulgi przysługujące podatnikom. W przypadku nieruchomości nabytych/wybudowanych w latach 2007-2008 mogą oni skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Na marginesie warto tutaj podkreślić ostatnią zmianę w linii interpretacyjnej organów podatkowych zgodnie z którą w przypadku zbycia takiej nieruchomości przez małżonków z ulgi mogą skorzystać oboje, o ile przynajmniej jedno z nich spełnia jej warunki.

Od 2009 r. wróciła natomiast tzw. ulga mieszkaniowa, ale w nieco zmodernizowanej postaci, aniżeli ta, która miała zastosowanie do nieruchomości nabytych/wybudowanych do końca 2006 r.

Otóż zgodnie z obecnie obowiązującym art. 21 ust. 1 pkt 131 updof zwalnia się od tego podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Ustawodawca wskazał także, co należy tutaj rozumieć pod pojęciem celów mieszkaniowych. Szczegóły w tym zakresie zostały uregulowane w art. 21 ust. 25-31 updof. Można wśród nich wymienić m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym także innego, który w określonym czasie zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont posiadanego budynku mieszkalnego czy też jego części, a także adaptację budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne. Powyższe dotyczy nieruchomości znajdujących się w państwie UE lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Definicję celów mieszkaniowych spełnia także spłata kredytów wraz z odsetkami zaciągniętych na powyższe cele, w tym także kredytów refinansowych.

Warto dodać, że obecnie obowiązujące przepisy są bardziej precyzyjne od starej ulgi mieszkaniowej (mającej zastosowanie w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 r.) oraz zawierają szerszy krąg celów mieszkaniowych, aniżeli miało to miejsce wcześniej.