Najem nieruchomości: wybór opodatkowania

Przeczytaj także: Ryczałt ewidencjonowany nie dla najmu nieruchomości firmy

Gorący okres studenckiego najmu właśnie się skończył. Właściciele mieszkań muszą teraz dokonać wyboru sposobu w jaki będą rozliczać się z fiskusem z tytułu osiągania przychodów z najmu. Osoby, które w zeszłym miesiącu otrzymały pierwszy w tym roku przychód z najmu, mają czas na decyzję do 20 października. Do tej daty muszą zadeklarować chęć skorzystania z opodatkowania ryczałtem od przychodów ze stawką 8,5%. Gdy tego nie zrobią, będą opłacać podatek na zasadach ogólnych doliczając dochód z najmu do PIT. Opodatkowany będzie wtedy dochód stawką progresywną 18 i 32%. Zasady te dotyczą jednak tylko osób fizycznych, które nie wynajmują mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przedsiębiorcy z inną stawką
Osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań nie mogą skorzystać z ryczałtu do opodatkowania przychodów. Podatnik taki musi więc opłacać podatek liniowy (ze stawką 19%) lub na zasadach ogólnych (ze stawką 18 lub 32%).



Podatek od przychodu lub dochodu
Trzeba jednak pamiętać, że jedynie w przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód. W pozostałych dwóch systemach podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Do nich można zaliczyć na przykład: amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i remontów, czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Gdy więc właściciel przewiduje, że w danym roku podatkowym jego koszty przekroczą połowę osiąganego przychodu, powinien zastanowić się nad opodatkowaniem na zasadach ogólnych. Wtedy faktycznie zapłacony podatek w wysokości 18% dochodu może być niższy niż kwota 8,5% przychodu naliczana w formie ryczałtu. Inaczej wygląda sytuacja, gdy podatnika obowiązuje druga stawka podatkowa (32%). Wtedy zakładany poziom kosztów musi być wyższy niż połowa przychodu, aby opodatkowanie na zasadach ogólnych było korzystniejsze niż ryczałt od przychodów.

Treść umowy zaważy na podatku
Właściciele mieszkań powinni też pamiętać o tym, że wysokość obciążeń podatkowych może także zależeć od sformułowań znajdujących się w umowie najmu. W jej treści należy jasno wyróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla fiskusa przychód, a więc podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu. Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.

Bezpieczniejszy najem dla wybranych
Na koniec warto przypomnieć, że dla osób fizycznych wynajmujących mieszkanie zarezerwowany jest ponadto jeszcze jeden przywilej – możliwość podpisania umowy o najem okazjonalny. W odróżnieniu od tradycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200 zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać na co zgodę wyraża właściciel.