Kiedy sprzedaż budynku jest zwolniona z VAT?

Przeczytaj także: Pierwsze zasiedlenie jako przesłanka zwolnienia z VAT

Warunki zwolnienia z VAT
Zasady opodatkowania dostawy budynków uregulowane są m.in. w art. 43 ust. 1 pkt 10-10a oraz ust. 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Tak więc zasadniczo sprzedaż każdego budynku może korzystać ze zwolnienia. Na prawo do zwolnienia właściwie nie ma wpływu fakt, że w chwili nabycia podatnik miał prawo do odliczenia podatku naliczonego, jeżeli dostawa dokonywana jest po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Dodatkowo należy podkreślić, iż jak wskazują organy podatkowe w interpretacjach podatkowych, oddanie do użytkowania budynku powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika.
Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie budynku nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również zawarcie umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Tak wyjaśnił Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2011 r., nr ILPP1/443-1302/10-4/MK.

Ponadto w punkcie 10a wcześniej wymienionego przepisu określono także przypadki, w których możliwe jest zwolnienie z opodatkowania dostawy budynków przed upływem dwóch lat od ich zasiedlenia. Jak bowiem wskazano w tym przepisie zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak ponadto wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa powyżej w lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Gdy dostawa budynku nastąpi po upływie dwóch lat od jego pierwszego zasiedlenia, wówczas korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.