Budowa na cudzym gruncie: podatek VAT

Przeczytaj także: Świadczenia pracownicze a opodatkowanie VAT

Następnie poczynione nakłady na cudzym gruncie są przekazywane (choćby nieodpłatnie) właścicielowi gruntu. Ponoszący nakłady uzyskuje w ten sposób pewność, że nowowybudowane urządzenia, za pomocą których właściciel gruntu a zarazem dotychczasowy usługodawca będzie świadczył usługi na rzecz podmiotu realizującego inwestycję, przyczynią się do istotnego obniżenia kosztów nabywanych usług. W takich przypadkach powstaje problem rozliczenia czynności polegającej na przekazaniu nakładów na rzecz właściciela gruntu m.in. dla celów VAT.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, po zakończeniu umowy najmu lub dzierżawy najemca powinien albo przekazać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili przekazania, albo przywrócić pierwotny stan przedmiotu najmu. W większości przypadków, po zakończeniu umowy najmu lub dzierżawy, koszty poniesione przez najemcę na ulepszenie najmowanego gruntu są zwracane przez właściciela gruntu.

Z punktu widzenia ustawy o VAT, w celu określenia skutków podatkowych nieodpłatnego przekazania nakładów na nieruchomości zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy mamy w tym przypadku do czynienia z dostawą towarów czy świadczeniem usług. Zgodnie z zawartą w ustawie o VAT definicją, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie natomiast z wyrażoną w kodeksie cywilnym zasadą "własność idzie za gruntem" (art. 47 § 1 oraz art. 48 kodeksu cywilnego), budowla wzniesiona na cudzym gruncie staje się własnością właściciela gruntu.

Biorąc pod uwagę, że wzniesiona na cudzym gruncie budowla nie stanowi własności najemcy, który poniósł nakłady na jej wybudowanie, nie można w tej sytuacji mówić o dostawie towarów. Nie dochodzi tutaj do przeniesienia prawa do dysponowania towarami jak właściciel, ponieważ budowla przez cały okres trwania umowy najmu czy dzierżawy stanowi własność wynajmującego. Choć ustawa o VAT nie wiąże dostawy towarów z przeniesieniem prawa własności w sensie cywilistycznym, to jednak należy zauważyć, że ponoszący nakłady - zakładając, że zaraz po ukończeniu inwestycji przekaże ją właścicielowi gruntu - nie ma także ekonomicznego władztwa nad budowlą.

Analizując zaś charakter naniesień na gruncie pod kątem ich kwalifikacji jako towar lub usługa, należy zwrócić uwagę na takie elementy, jak złożoność świadczeń, niezbędność dostępu do gruntu (trwałość związku naniesień z gruntem), konieczność przeprowadzenia prac budowlanych, wymóg dostosowania posadowionych urządzeń do specyficznych wymogów świadczenia.

W praktyce, nakłady inwestycyjne poniesione na budowę na cudzym gruncie są często uznawane przez władze podatkowe za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 grudnia 2009 r., znak ILPP2/443-1330/09-4/MN, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 3 grudnia 2009 r., znak IBPP1/443-986/09/AW, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 22 grudnia 2010 r., znak ITPP1/443-952/10/MS). W przypadku nieodpłatnego przekazania nakładów kwalifikowanych jako usługi oraz przy założeniu związku wykonanej inwestycji z działalnością gospodarczą najemcy, istnieją argumenty, aby uznać, że czynność taka pozostaje nieopodatkowana VAT.