Sprzedaż nieruchomości a użytkowanie wieczyste gruntu

Przeczytaj także: Darowizna i sprzedaż mieszkania a podatek

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

31.08.1992. r. wnioskodawca wraz z żoną nabyli do majątku wspólnego prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki przeznaczonej na wybudowanie domu mieszkalnego jednorodzinnego. Pozwolenie na budowę uzyskali 31.12.1998 r. Prace budowlane ruszyły w październiku 2000 r. Następnie 13.04.2007 r. otrzymali pozwolenie na użytkowanie budynku usługowo-mieszkalnego. 28.08.2007 r. natomiast małżonkowie sprzedali spółce z o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawo własności tego budynku (ten nigdy nie był przez nich wykorzystywany w działalności gospodarczej). Zadano pytanie, w którym momencie nastąpiło nabycie prawa własności budynku mieszkalno-usługowego oraz od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu posiadania nieruchomości, którego upływ pozwoli na nieopodatkowanie transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości podatkiem dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw jest skonkretyzowana odrębnie dla nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006r., odrębnie dla nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r. a także odrębnie dla nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych od 01 stycznia 2009r.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.