Nieodpłatne przekazanie nieruchomości w VAT

Przeczytaj także: Darowizny a rozliczenie VAT

Załóżmy, że w 2000 r. podatnik nabył na cele prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość składającą się z gruntu oraz posadowionego na nim budynku. Od zakupu tego odliczył podatek VAT. W czasie użytkowania nieruchomości dokonywał w niej jedynie bieżących napraw remontowych. W roku 2011 zamierza ją przekazać na swoje cele prywatne. Czy czynność tę będzie musiał opodatkować podatkiem VAT?

Nieodpłatne przekazanie jak odpłatna dostawa towarów

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT stanowi, że opodatkowaniu nim podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W art. 7 ust. 2 ustawy o VAT ustawodawca wskazał natomiast, że przez dostawę towarów, o której mowa w zdaniu poprzednim, należy także rozumieć przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa m.in. na jego cele osobiste, jeżeli przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów w całości lub w części.

W naszym przykładzie podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym jej późniejsze przekazanie na cele osobiste będzie traktowane na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jak odpłatna dostawa.

Odpłatna dostawa towaru ale zwolniona z VAT

Co do zasady zatem przekazanie budynku wraz z gruntem na cele osobiste podatnika wiąże się z opodatkowaniem tej czynności podatkiem VAT. W przypadku nieruchomości trzeba jednak pamiętać, że ustawodawca generalnie zwalnia ich dostawę z tego podatku. Otóż w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znalazł się zapis, który mówi, że zwalnia się od tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodajmy w tym miejscu, że dostawa gruntu znajdującego się pod budynkiem jest opodatkowana taką samą stawką podatku VAT jak budynek.

Jeżeli zatem dostawa przedmiotowej nieruchomości (czyli nieodpłatne przekazanie na potrzeby własne podatnika gruntu wraz z budynkiem) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (lub przed nim) i pomiędzy tym pierwszym zasiedleniem a tą dostawą upłynęło więcej niż dwa lata, będzie ona zwolniona z podatku VAT.

Pierwsze zasiedlenie czyli zakup?

Definicja pierwszego zasiedlenia na potrzeby podatku od towarów i usług znalazła się w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Otóż rozumie się przez nie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Do pierwszego zasiedlenia dochodzi zatem m.in. w przypadku opodatkowanej sprzedaży takiej nieruchomości. Powyższe jest bowiem oddaniem do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Warunek ten w naszym przykładzie został spełniony. Można zatem uznać, że pierwsze zasiedlenie nieruchomości miało miejsce w 2000 r. Dodatkowo podatnik nie dokonywał ulepszenia tejże nieruchomości, które przesunęłoby (lub wyłączyło) datę takiego zasiedlenia.

Ponieważ od tego pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przekazanie tej nieruchomości na cele prywatne podatnika (dostawa) będzie korzystało ze zwolnienia w podatku VAT. Czynność tę jednak przedsiębiorca powinien udokumentować fakturą wewnętrzną.

Niekiedy odliczony VAT do zwrotu

Warto wspomnieć tutaj o jeszcze jednej istotnej kwestii. Otóż jeżeli przekazanie tejże nieruchomości (traktowane jako czynność zwolniona z podatku VAT) miałoby miejsce w okresie trwania korekty VAT (przypomnijmy, że w stosunku do nieruchomości okres ten wynosi 10 lat licząc od roku, w którym zostały one oddane do używania), konieczne jest skorygowanie części wcześniej odliczonego podatku, jako że zmieniło się jej przeznaczenie (z wykorzystywania do czynności opodatkowanych na wykorzystanie do czynności zwolnionej – patrz art. 91 ustawy o VAT).

Powyższą regułę stosuje się jednak wyłącznie do towarów, które zostały nabyte od dnia 1 maja 2004 r. (czyli od dnia wejścia w życie obecnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług; wynika to z art. 163 ust. 2 tejże ustawy).