Prywatny najem nieruchomości: koszty podatkowe

Przeczytaj także: Najem nieruchomości: koszty eksploatacji samochodu

Kosztami związanymi z najmem są przede wszystkim różnego rodzaju wydatki i opłaty eksploatacyjne, takie jak gaz, prąd, woda czy ogrzewanie. Kiedy jednak wydatki takie należy zaliczyć do kosztów? Jaka data jest tutaj istotna?

Przede wszystkim należy pamiętać, że w zakresie zaklasyfikowania samego wydatku do kosztów uzyskania przychodów ma zastosowanie ogólna definicja zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof). Przypomnijmy, zgodnie z art. 22 ust. 1 updof kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Co za tym idzie, kosztem takim jest każdy wydatek, który co do zasady przyczynił się do osiągnięcia przychodu z tego źródła, o ile nie znalazł się w katalogu wydatków niestanowiących kosztów podatkowych.

Zasady samego zaliczania wydatków do kosztów zostały określone w dalszych przepisach przytoczonego wyżej art. 22 updof. Gro z nich odnosi się jednak do podatników prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą, obowiązanych do prowadzenia ksiąg rachunkowych, czy też podatkowej księgi przychodów. Prywatny najem stanowi natomiast odrębne źródło przychodów (ujęte w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, podczas gdy pozarolnicza działalność gospodarcza została zapisana w art. 10 ust. 1 pkt 3).

Jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 25.11.2010 r. nr IBPBII/2/415-925/10/MW, podatnicy trudniący się najmem poza prowadzoną działalnością gospodarczą, w zakresie określania momentu zaliczenia danego wydatku do kosztów, powinni stosować zasadę wyrażoną w art. 22 ust. 4 updof, który głosi, że koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Przez „koszty poniesione” należy z kolei rozumieć taki stan, w którym miało miejsce obciążenie kosztem nie tylko w sensie ewidencyjnym, ale także realnym. Chodzi tutaj zatem o faktycznie poniesienie danego wydatku. Co za tym idzie, wydatek taki stanie się kosztem w momencie jego faktycznej zapłaty. Nie ma tutaj natomiast aż tak istotnego znaczenia data faktury czy rachunku będące podstawą, na której następuje ich zapłata, czy też okres, którego wydatek ten dotyczy.

W przytoczonej wyże interpretacji organ podatkowy zawrócił uwagę na jeszcze jedną istotną kwestię. Otóż wydatek za prąd, wodę czy gaz stanowi koszt uzyskania przychodu wynajmującego, o ile faktycznie jego on dotyczy. Najlepiej, aby powyższe wynikało wprost z zawartej umowy.

Gdyby natomiast koszty takie pokrywał najemca, nie będą one stanowić kosztu uzyskania przychodu u wynajmującego. Będzie tak również w sytuacji, w której wynajmujący jedynie pośredniczy w przekazywaniu pieniędzy, czyli gdy najemca dokonuje stosownych wpłat wynajmującemu, a ten następnie przekazuje je zewnętrznemu podmiotowi za świadczone przez niego usługi (dostawy prądu czy gazu itp.).