Pożyczka od rodziny a cele mieszkaniowe w PIT

Przeczytaj także: Podatek od sprzedaży nieruchomości a zakup gruntu rolnego

Rozpatrzmy następującą sytuację: Państwo Kowalscy zakupili w 2009 r. nieruchomość składającą się z działki oraz postawionego na niej budynku mieszkalnego, na którą zaciągnęli nieoprocentowaną pożyczkę u rodziców. Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej w 2011 r. zmienili swoje plany i postanowili kupić mieszkanie w bloku i sprzedać nabytą w 2009 r. nieruchomość. Pieniądze uzyskane z jej sprzedaży przeznaczą na spłatę zaciągniętej u rodziców pożyczki, a to co zostanie na sfinansowanie zakupu mieszkania. Czy w takiej sytuacji przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości w części przeznaczonej na spłatę pożyczki będzie zwolniony z podatku dochodowego?

Przede wszystkim należy pamiętać o tym, że w zależności od tego, kiedy przedmiotowa nieruchomość została nabyta, zastosowanie mogą mieć różne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) w zakresie sposobu opodatkowania oraz zwolnień, z których można skorzystać przy jej sprzedaży. Te bowiem zmieniały się odpowiednio 01 stycznia 2007 r. i 01 stycznia 2009 r.

W naszym przypadku przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 2009 r. i przepisy wtedy obowiązujące należy stosować w przypadku opodatkowania przychodu z jej sprzedaży. Zgodnie z nimi opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 30e updof) podlega uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości dochód. Stawka podatku to natomiast 19%. Dochodem jest tutaj różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a ustalonymi kosztami uzyskania przychodu.

Ustalony ze sprzedaży nieruchomości dochód nie zawsze podlega jednak opodatkowaniu. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, zwalnia się z tego podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Katalog wydatków mieszkaniowych został z kolei zawarty w art. 21 ust. 25 updof. Znalazły się tutaj m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, gruntu pod budowę takiego budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość czy też wydatki na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego itp.

Wreszcie do wydatków mieszkaniowych zalicza się także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki ) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przed dniem uzyskania wskazanego wyżej przychodu ze zbycia nieruchomości na wymienione wcześniej cele mieszkaniowe, a także na spłatę kredytu (pożyczki) oraz jego odsetek zaciągniętego na spłatę takiego kredytu (pożyczki) czy też spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek, zaciągniętego na spłatę tych kredytów (pożyczek).

Tym samym wydatki poniesione na spłaty kredytów czy pożyczek a także odsetek mogą być uznane za cele mieszkaniowe, o których mowa wyżej. Muszą jednak spełniać one trzy podstawowe warunki. Dwa z nich zostały już wskazane wyżej. Po pierwsze kredyt taki bądź pożyczka muszą być zaciągnięte na cele mieszkaniowe takie jak kupno nieruchomości mieszkalnej (zarówno budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, udziału w nich jak i gruntu przeznaczonego pod budowę mieszkaniową) czy też budowa budynku mieszkalnego, rozbudowa, adaptacja. Po drugie kredyt bądź pożyczka muszą zostać zaciągnięte przed powstaniem przychodu ze sprzedaży danej nieruchomości. I po trzecie, muszą zostać zaciągnięte w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Państwo Kowalscy zaciągnęli pożyczkę u osób prywatnych (swoich rodziców). Tym samym uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki w części przeznaczonej na spłatę tej pożyczki nie korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego. Nie ma tutaj znaczenia fakt, że pożyczka ta została zaciągnięta na cele mieszkaniowe.