Korzystna sprzedaż nieruchomości z VAT?

Przeczytaj także: Podatek PCC: sprzedaż prawa użytkowania wieczystego

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług mówi, że zwalnia się od tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo pkt 10a tego przepisu mówi, że zwalnia się z podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje natomiast, co należy rozumieć przez pierwsze zasiedlenie. Otóż jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W wielu przypadkach zatem sprzedaż nieruchomości (budynków, budowli) jest zwolniona z podatku. Pamiętajmy przy tym, że sprzedawany wraz z budynkiem grunt jest opodatkowany w taki sam sposób jak budynek (za wyjątkiem prawa użytkowania wieczystego). Co za tym idzie, cała taka transakcja (sprzedaż budynku, budowli wraz z gruntem, na którym się one znajdują) korzysta w dużej ilości przypadków ze zwolnienia w podatku VAT. Jak jednak wskazał ustawodawca w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa wyżej, musi ponadto zawierać (art. 43 ust. 11 ustawy o VAT):

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Z powyższego „przywileju” warto niekiedy korzystać. Będzie tak przede wszystkim wtedy, gdy:

• w związku z zakupem lub wybudowaniem nieruchomości przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT,
• stanowi ona środek trwały, oraz
• jej sprzedaż dokonywana jest w okresie korekty (okres korekty dla nieruchomości wynosi 10 lat).

Opodatkowanie takiej sprzedaży pozwoli sprzedawcy na uniknięcie konieczności korygowania podatku odliczonego przy zakupie lub wybudowaniu nieruchomości. Jak bowiem wynika z art. 91 ustawy o VAT, sprzedaż środków trwałych w okresie ich korekty, skutkuje obowiązkiem skorygowania podatku naliczonego odliczonego przy zakupie lub wytworzeniu środków trwałych. Jeżeli sprzedaż taka będzie opodatkowana, w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystywanie towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi (a więc dającymi prawo do odliczenia podatku naliczonego), natomiast jeśli dostawa taka jest zwolniona od podatku, przyjmuje się, że dalsze wykorzystywanie towaru lub usługi jest związane z czynnościami zwolnionymi od podatku (a więc niedającymi prawa do odliczenia podatku naliczonego).