Prywatny najem: opłaty za media a koszty podatkowe

Przeczytaj także: Usługa najmu mieszkania nie zawsze zwolniona z VAT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca – właściciel wynajmowanego mieszkania – zgodnie z umową pokrywa koszty mediów oraz opłaty z tytułu użytkowania lokalu do spółdzielni z otrzymanych od najemcy środków. Najem nie jest prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Faktury rozliczeniowe za prąd i gaz (uwzględniające faktyczne zużycie oraz opłacone zaliczki), jakie otrzymuje wnioskodawca od dostawców, są wystawiane dwa razy do roku. Płatności za media są dokonywane na podstawie faktur prognozowanych (przewidujących zużycie w danym okresie czasu) lub tylko blankietów z kwotami do zapłaty na podstawie zestawienia prognozowanych należności miesięcznych. Wpłaty za media będą dokonywane na podstawie faktur prognozowanych lub blankietów z kwotami prognozowanymi. Faktury rozliczeniowe (uwzględniające faktyczne zużycie w II połowie 2010r.) wnioskodawca otrzyma dopiero w 2011r. Powstała wątpliwość, jak ująć w kosztach uzyskania przychodu fakturę rozliczeniową, która dotyczy częściowo rozliczenia za okres kilku miesięcy roku poprzedniego, a częściowo za okres kilku miesięcy danego roku podatkowego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Kosztem uzyskania przychodu w przypadku osiągania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego, nie prowadzonego w ramach działalności gospodarczej oraz gdy z umowy najmu wynika, że to wynajmujący jest zobowiązany do ich ponoszenia (a nie jedynie pośredniczenia w przekazywaniu pieniędzy od najemcy) są opłaty eksploatacyjne m.in. opłaty za gaz i prąd.

Z treści art. 22 ust. 4 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że koszty uzyskania przychodów, za wyjątkiem kosztów związanych z działalnością gospodarczą u podatników prowadzących księgi rachunkowe i podatkową księgę przychodów i rozchodów, są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Przy metodzie tej nie ma znaczenia okres, którego koszt dotyczy, lecz okres, w którym został on poniesiony. Tym samym dla zaliczenia danego kosztu do kosztów podatkowych danego roku podatkowego istotny jest moment, w którym koszt został poniesiony.

Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa sądowego wykładnia językowa użytego sformułowania „koszty poniesione” wskazuje na czas dokonany, co oznacza, iż chodzi tu o taki stan, w którym nastąpiło obciążenie kosztem nie tylko w sensie ewidencyjnym, ale w znaczeniu realnym, a więc w faktycznym poniesieniu wydatku. Koszt poniesiony to koszt faktycznie zrealizowany - wydatek w znaczeniu kasowym. Zatem wydatek można zaliczyć do kosztów podatkowych w momencie dokonania zapłaty. Koszt jest więc związany z wydatkiem.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż w sytuacji otrzymania faktury rozliczeniowej za media wystawionej w danym roku podatkowym, która dotyczy częściowo rozliczenia za okres kilku miesięcy roku poprzedniego, a częściowo za okres kilku miesięcy danego roku podatkowego, wydatek taki, zgodnie z art. 22 ust. 4 ww. ustawy, winien zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu w momencie poniesienia, tj. w momencie zapłaty bez względu na to jakiego okresu dotyczy.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów