Sprzedaż środka trwałego (domu) a podatek

Przeczytaj także: Zbycie majątku (nieruchomości) po 5 latach z podatkiem dochodowym?

Generalna zasada opodatkowania zbywanych składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej została ujęta w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof). W naszym przypadku istotna jest lit. a) tego przepisu, zgodnie z którą przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Ponadto art. 10 ust. 2 pkt 3 updof dodaje, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należy zaliczyć do przychodów pozarolniczej działalności gospodarczej nawet wówczas, gdy jej zbycie ma miejsce po zlikwidowaniu firmy bądź wycofaniu z niej tego składnika majątku, jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Zasady te nie mają jednak zastosowania zawsze. Ustawodawca zawarł w art. 14 ust. 2c wyjątek od powyższego, który to mówi, że do przychodów z działalności gospodarczej, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższe nie oznacza oczywiście, że sprzedaż domu czy mieszkania jest obojętna podatkowo. Należy tutaj zastosować regulację wynikającą z art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, która to mówi, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zasady opodatkowania tak uzyskanego przychodu (w zakresie stawki podatku, podstawy opodatkowania jak i przysługujących zwolnień) będą uzależnione od tego, kiedy miało miejsce nabycie lub wybudowanie. Przypomnijmy, iż zmiany w tym zakresie wchodziły w życie 01 stycznia 2007 r. i 01 stycznia 2009 r. Co za tym idzie, w zależności od daty nabycia/wybudowania, przedsiębiorca zastosuje jeden z trzech stanów prawnych bądź też przychodu tego nie opodatkuje, jeżeli upłynął pięcioletni okres od nabycia lub wybudowania nieruchomości.