Najem nieruchomości: jedna forma opodatkowania

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Przyjrzyjmy się następującej sytuacji: Począwszy od 2007 r. podatnik wynajmuje swoje mieszkanie. Od uzyskanych przychodów płacił i płaci nadal ryczałt ewidencjonowany. W maju 2010 r. kupił kolejne mieszkanie, które także chce wynajmować. Z uwagi jednak na konieczność poniesienia na nie pewnych nakładów (remont, spłata kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania) przychody uzyskane z jego wynajmu chciałby opodatkować na zasadach ogólnych, przy czym od wynajmu starego mieszkania nadal chciałby płacić ryczałt. Czy jest to możliwe?

Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) mówi, że źródłem przychodu jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Art. 9a ust. 3 updof mówi z kolei, że dochody z tego źródła są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie (tj. wg skali podatkowej), chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym mówi z kolei, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym mówi z kolei, że pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania dla przychodów z najmu należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy takich przychód osiągnął on w grudniu. Natomiast przy wyborze tej formy opodatkowania za dany rok, oświadczenie takie należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż do dnia 20 stycznia danego roku podatkowego (art.9 ust. 4 w zw. z ust. 1 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym). Niezłożenie oświadczeń na czas powoduje konieczność płacenia podatku dochodowego z tytułu prywatnego najmu na zasadach ogólnych.

Należy przy tym pamiętać, że raz złożone oświadczenie jest ważne także w latach następnych tak długo, aż nie zostanie złożone nowe bądź nie ustanie dane źródło przychodów.

Z powyższego przywileju skorzystał podatnik z naszego przykładu – przychody z najmu postanowił opodatkować podatkiem zryczałtowanym w związku z czym złożył stosowne oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego. Należy przy tym pamiętać, że wybrana forma opodatkowania ma zastosowanie do źródła przychodów, jakim jest najem, a nie oddzielnie do każdej wynajmowanej nieruchomości i to bez względu na ich liczbę bądź wysokość uzyskanego przychodu. Podatek płaci się tutaj od sumy przychodów uzyskanych z tego źródła. Co za tym idzie, nie można przychodu uzyskanego z najmu jednej nieruchomości opodatkować ryczałtem, a przychodu z innej na zasadach ogólnych.

Nasz podatnik będzie mógł zmienić wybraną formę opodatkowania dla tego źródła przychodów na zasady ogólne, ale dopiero od 2011 roku. Do 20 stycznia 2010 r. nie złożył bowiem wymaganego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego.