Najem nieruchomości od rodziców a podatek dochodowy

Przeczytaj także: Świadczenia dla spółki: przychody i koszty podatkowe

Rozpatrzmy następującą sytuację: Pan Piotr mieszka razem z rodzicami. Zamierza otworzyć działalność gospodarczą – usługi spawalnicze i tokarskie (opodatkowaną na zasadach ogólnych wg skali podatkowej). Usługi te chce wykonywać w garażu należącym do jego rodziców, który znajduje się obok domu, w którym mieszka razem z rodzicami. Czy powinien zawrzeć umowę z rodzicami regulującą udostępnienie tej nieruchomości? Czy powyższe będzie rodziło jakiekolwiek skutki w podatku dochodowym?

Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą na własne nazwisko nie muszą obecnie przekazywać do urzędu skarbowego dokumentów potwierdzających prawo do korzystania z lokalu bądź innej nieruchomości, w której będą prowadzili firmę. Jednakże dla celów dowodowych oraz uniknięcia ewentualnych sporów z organami podatkowymi w przyszłości warto taką umowę sporządzić na piśmie i trzymać w swojej dokumentacji.

Rodzaj umowy jest tutaj dowolny: może to być umowa najmu, dzierżawy czy też użyczenia. Dwie pierwsze ze wskazanych są umowami o charakterze odpłatnym. Trzecia z kolei ma charakter nieodpłatny. Wszystkie są ponadto umowami o charakterze cywilnoprawnym.

Umowa najmu została określona w art. 659-692 Kodeksu cywilnego. Przez zawarcie takiej umowy wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju). Dodatkowo umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie (art. 660 K.c.).

Umowa dzierżawy została natomiast określona w art. 693-709 Kodeksu cywilnego. Przez zawarcie tej umowy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz ten może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Jak łatwo zauważyć, umowa ta jest bardzo zbliżona do umowy najmu. Wskazują na to także przepisy kodeksu cywilnego, które to mówią, że do umowy dzierżawy co do zasady stosuje się przepisy o najmie.

Umowa użyczenia z kolei została uregulowana w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Przez zawarcie takiej umowy użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Tutaj dla ważności takiej umowy ustawodawca nie zastrzegł żadnej szczególnej formy (w odróżnieniu od najmu i dzierżawy).

W zależności od tego, czy zawarta umowa będzie miała charakter odpłatny (najem, dzierżawa) czy też nieodpłatny (użyczenie), różne będą skutki w podatku dochodowym. Otóż w przypadku zawarcia umowy o charakterze odpłatnym, czynsz płacony z tego tytułu będzie stanowił dla naszego przedsiębiorcy koszt uzyskania przychodów prowadzonej firmy. Należy jednak pamiętać, że z drugiej strony czynsz ten będzie rodził powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym u rodziców. Warto pamiętać, że w takim przypadku mogą oni skorzystać z jednej z dwóch form opodatkowania: na zasadach ogólnych wg skali podatkowej bądź w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% (o ile będzie to tzw. najem prywatny, czyli poza prowadzoną działalnością gospodarczą).

Z kolei zawarcie umowy o charakterze nieodpłatnym (użyczenia) co do zasady spowoduje powstanie przychodu z tytułu otrzymania nieodpłatnych świadczeń po stronie korzystającego (naszego przedsiębiorcy). Jak bowiem stanowi art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej jest m.in. wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Ponieważ jednak w naszym przypadku mamy do czynienia z otrzymaniem świadczenia od osób blisko spokrewnionych, należy zastosować zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy, który to mówi, że wolna od podatku jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Rodzice mieszczą się w I grupie podatkowej, w związku z czym z tytułu zawarcia umowy użyczenia garażu po stronie naszego przedsiębiorcy co prawda powstanie przychód, ale będzie on zwolniony z podatku dochodowego.