Najem nieruchomości przez małżonków a podatek

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Rozpatrzmy następującą sytuację: Pan Piotr wraz z żoną posiadają nieruchomość, którą wynajmują w ramach tzw. najmu prywatnego. Od tego przychodu płacony jest ryczałt ewidencjonowany i to tylko przez pana Piotra (zgodnie ze złożonym oświadczeniem). W lipcu 2010 r. małżonkowie kupili kolejną nieruchomość pod wynajem. Z przychodów uzyskanych z tego wynajmu chcieliby jednak rozliczać się oboje. Czy jest to możliwe? Czy mogą od tej nieruchomości płacić podatek na zasadach ogólnych?

Jak mówi art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W takiej sytuacji opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie). Stawka podatku dla tego typu przychodów wynosi 8,5% (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym).

Opłacanie ryczałtu od przychodów z tytułu najmu prywatnego jest fakultatywną formą opodatkowania i ma ona zastosowanie jedynie wówczas, gdy podatnik złoży w określonym terminie stosowne oświadczenie do urzędu skarbowego, tj. do 20 stycznia danego roku podatkowego w przypadku podatników kontynuujących najem prywatny nieruchomości albo w przypadku podatników rozpoczynających osiąganie takich przychodów w trakcie roku do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty został pierwszy przychód z tego źródła bądź też do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu roku podatkowego.

W przypadku małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, tak uzyskane przychody co do zasady każdy z nich rozlicza osobno. Możliwe jednak jest opodatkowanie takich przychodów w całości przez jednego z nich (art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym). W tym celu konieczne jednak jest złożenie stosownego oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, także najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 7 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym).

Co jest niezwykle istotne, wybór zasad opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym).

Z powyższego wynika kilka bardzo ważnych w naszym przykładzie kwestii. Otóż oświadczenia o sposobie opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego należy złożyć w ściśle określonych terminach. Wybranej metody nie można zmienić w trakcie roku. Tyczy się to także wybrania opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem przez jednego z małżonków. Ponadto tak wybrana metoda ma zastosowanie do wszystkich przychodów uzyskiwanych z najmu, bez względu na liczbę wynajmowanych nieruchomości (budynków i lokali).

Co za tym idzie, w naszym przykładzie przychody z prywatnego najmu nowo zakupionej nieruchomości za 2010 rok w całości będzie musiał rozliczać pan Piotr. Przychody te będą opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym. Ewentualnych zmian w sposobie opodatkowania małżonkowie będą mogli dokonać dopiero od 2011 roku.