Wynajem nieruchomości: podatek u właściciela

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

21 listopada 2009 r. podatnik otrzymał wraz z dwiema siostrami w spadku po zmarłej matce nieruchomość (każde z nich po 1/3 części), z tytułu której uzyskiwany jest przychód z najmu. Podatnik pozostaje w związku małżeńskim, między małżonkami istnieje wspólność majątkowa. Przed uzyskaniem pierwszego przychodu z najmu podatnik powiadomił naczelnika urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania tego przychodu ryczałtem oraz o opodatkowaniu przychodów z najmu w 2009 r. w całości przez jednego z małżonków, tj. przez niego - spadkobiercę. Wnioskodawca ma jednak wątpliwości, czy oświadczenie o opodatkowaniu przychodów z najmu w całości przez jednego z małżonków w tym przypadku było konieczne? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 31, poz. 307), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.). Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą – w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – wynosi 8,5%.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Artykuł 12 ust. 6 ustawy stanowi, iż zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Oznacza to, że przychody małżonków pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa z umowy najmu rzeczy i praw majątkowych stanowią u każdego z nich przychód w wysokości równej połowie uzyskanego przez oboje małżonków przychodu z tego źródła.

Jednakże z brzmienia powołanego przepisu art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynika, iż powyższa zasada proporcjonalnego ustalania przychodu nie znajduje zastosowania w przypadku, gdy przedmiot najmu należy do majątku odrębnego jednego z małżonków; nie mamy bowiem wówczas do czynienia ze współwłasnością.

W takiej sytuacji oświadczenie o wyborze opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych składa wyłącznie małżonek, do którego majątku przedmiot najmu należy.

W myśl art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.(…)

Wobec powyższego, stwierdzić należy, iż obowiązek podatkowy z tytułu uzyskiwanych przychodów z najmu opisanej we wniosku nieruchomości, ciąży wyłącznie na współwłaścicielach wynajmowanej nieruchomości. Oznacza to, że w sytuacji opisanej we wniosku nie jest zasadne składanie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów