Mieszkanie na kredyt a wartość początkowa środka trwałego

Przeczytaj także: Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?

Art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) mówi, iż amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, zwane środkami trwałymi.

Amortyzacji podlegają także nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania (art. 22b ust. 1 pkt 1-3 updof):

1. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
2. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
3. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Przytoczone przepisy zezwalają zatem, aby przedsiębiorca amortyzował posiadane lokale mieszkalne, wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej danego składnika majątku. Tę, w stosunku do budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, podatnicy mogą ustalić na dwa sposoby: wg zasad ogólnych określonych w art. 22g ust. 1 updof bądź w sposób uproszczony opisany w art. 22g ust. 10 updof.

Wartość początkowa w cenie nabycia
Art. 22g ust. 1 pkt 1 updof wskazuje, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w razie nabycia w drodze kupna uważa się cenę ich nabycia. Przez tę z kolei rozumie się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania (którymi tutaj mogą być np. koszty notarialne, prowizja dla biura nieruchomości, opłaty skarbowe itp.) oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Wartość początkowa ustalona w sposób uproszczony
Jak już wskazaliśmy wyżej, w stosunku do nieruchomości mieszkalnych możliwe jest ustalenie wartości początkowej w prostszy sposób, aniżeli zliczanie wszelkich kwot mających wpływ na cenę nabycia. Otóż podatnicy mogą ustalić ich wartość początkową przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych używanej powierzchni użytkowej budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Wyboru metody ustalenia wartości początkowej należy dokonać przed rozpoczęciem amortyzacji. Jak jednak łatwo zauważyć, określenie wartości początkowej w sposób uproszczony jest dla podatników bardzo niekorzystne: wartość rynkowa 1 m² nieruchomości jest bowiem kilka razy wyższa od tej, która została określona w art. 22g ust. 10 updof.

Warto się zatem zastanowić, czy nie lepiej ustalić wartość początkową takiej nieruchomości na zasadach ogólnych? W naszym przykładzie rodzą się jednak dodatkowe wątpliwości. Pan Piotr kupił bowiem mieszkanie na kredyt. Część rat spłacił przed przekazaniem nieruchomości na potrzeby firmy. Dokonał także remontów tej nieruchomości. Czy poniesione wydatki na zapłatę prowizji bankowej od zaciągniętego kredytu, spłatę odsetek i wreszcie wykonane remonty powiększą wartość początkową tego środka trwałego?

Zdaniem autora nie. Należy bowiem pamiętać, iż nasz przedsiębiorca pierwotnie nabył przedmiotowe mieszkanie na cele prywatne, a dopiero po trzech latach zostało ono przekazane na potrzeby firmy. Trudno zatem uznać, iż ponoszone w tym okresie wydatki miały związek z prowadzoną działalnością gospodarczą.