Użytkowanie wieczyste i prawo własności: sprzedaż a podatek

Przeczytaj także: Podatek od sprzedaży mieszkania gdy był dochód

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), źródłami przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Istotne jest tym samym określenie, od którego momentu należy liczyć pięć lat. Jeżeli będzie to data nabycia prawa wieczystego użytkowania, podatek nie wystąpi. Jeżeli z kolei będzie to data przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, co do zasady podatek trzeba będzie zapłacić. Którą datę należy zatem przyjąć?

Odpowiedzi na to pytanie udzieliło Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 21 kwietnia 1999 r., nr PB2/MK-0212/99 (Biuletyn Skarbowy nr 3 z 1999 r.). Czytamy w nim, iż użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, przy czym zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Jest ono prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji.

Nie można przy tym być jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu. Nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi bowiem do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Istnieje jednak możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym, będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi w prawo własności.

Powyższe jest jedynie zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości, do której dana osoba nabyła prawo w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego gruntu.

Co za tym idzie, za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5-letni termin wskazany w podatku dochodowym, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli minął pięcioletni okres liczony w sposób podany w tym przepisie, tj. od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności.

Tym samym podatnik opisany w naszym przykładzie podatku nie będzie płacił. Pięcioletni okres liczy się tutaj od końca roku, w którym miało nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu. Zatem sprzedaż tej nieruchomości już w 2006 r. nie byłaby opodatkowana podatkiem dochodowym.