Przychód z najmu: podstawa opodatkowania

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

We wniosku podatnik wskazał, iż w styczniu 2008 r. zawarł umowę lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne z osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej. Przychód z tego tytułu jest opodatkowany podatkiem zryczałtowanym. Zgodnie z zapisami umowy najmu najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu w wysokości 800 zł na rachunek bankowy wnioskodawcy do każdego 10-tego dnia miesiąca za dany miesiąc. Z kwoty czynszu wnioskodawca opłaca zaliczkę na koszty eksploatacji lokalu (w tym woda i ścieki) i fundusz remontowy na konto wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z umową opłaty za media , wynikające z ich zużycia w lokalu mieszkalnym ponosi najemca. Do kosztów mediów zaliczono w szczególności opłaty za prąd, wodę i ścieki, telewizję kablową, internet. Wysokość opłat wynika wprost z uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej o zaliczkach na poczet eksploatacji lokalu mieszkalnego (woda, ścieki), jak i z faktur VAT od dostawców (prąd TV, internet). Stroną umów na dostawę tych mediów jest wnioskodawca. W umowie zastrzeżono, że rozliczenie opłat za wodę i ścieki będzie następowało w okresach półrocznych, ale nie wcześniej jak w okresie 2 tygodni od dnia rozliczenia liczników wody poprzez Wspólnotę Mieszkaniową. Wszystkie wyodrębnione w umowie najmu opłaty najemca zobowiązany jest wnosić na rachunek bankowy wnioskodawcy w ciągu 5 dni od dnia, w którym przedstawi on najemcy opłacone rachunki/faktury VAT w kwotach wynikających z tych rachunków/faktur otrzymanych od dostawców. Często jednak najemca nie czekając na otrzymanie opłaconych rachunków do kwoty czynszu za dany miesiąc dolicza znane mu wcześniej kwoty opłat za media, których termin zapłaty przypadał na dany miesiąc. Przykładowo na konto wnioskodawcy z tytułu umowy najmu wpłynęła kwota 935,17 zł, z czego z tytułu najmu 800 zł, za wodę 52,75 zł i za prąd 82,42 zł. Wnioskodawca ma wątpliwości, jaka kwota podlega w opisanej sytuacji opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem podatnika i odstąpił od uzasadnienia prawnego tego stanowiska. A to było następujące:

„(…) Zdaniem Wnioskodawcy podstawą opodatkowania jest kwota czynszu określona w umowie. Obliczając podatek za sierpień, Wnioskodawca powinien określić przychód w kwocie 800,00 zł, pomimo że na rachunek Wnioskodawcy wpływa kwota 935,17 zł. Wpłacone przez najemcę kwoty opłat za media, których ponoszenie zostało zastrzeżone w umowie odrębnie od kwoty czynszu, pozostają obojętne podatkowo. Nie wpływają one na wysokość zobowiązania podatkowego.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Podstawą ustalenia wysokości przychodu z najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Otrzymywany czynsz jest przysporzeniem majątkowym podatnika, a tym samym stanowi przychód w rozumieniu podatkowym.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez Wnioskodawcę nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty za wodę, ścieki energię), jeżeli z umowy wynika, że najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie podatnika. Bez znaczenia pozostaje tu fakt, iż Wnioskodawca sam dokonuje opłat za media zużyte przez najemcę, a najemca dokonuje zwrotu tych opłat na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Bez znaczenia jest również fakt, że najemca dokonuje wpłat kilka dni przed terminem umownym, bowiem wpłaty te są dokonywane w miesiącach, w których przypada termin płatności za media, a wcześniejsze wpłaty nie są powodowane żadnymi umownymi czy pozaumownymi postanowieniami pomiędzy stronami.

Zaznaczyć należy, że przychód z tytułu czynszu powstaje w miesiącu, w którym czynsz został otrzymany lub postawiony do dyspozycji podatnika. W przypadku Wnioskodawcy decyduje data wpływu kwoty czynszu na rachunek bankowy.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów