Odpłatnie zniesienie współwłasności nieruchomości

Przeczytaj także: Odpłatne zniesienie współwłasności bez podatku dochodowego?

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

We wniosku wskazano, iż podatnicy w 2005 roku nabyli w ramach wspólnie zaciągniętego kredytu lokal mieszkalny, w udziałach wynoszących po ½ części każdy. Do spłaty kredytu podatnicy byli zobowiązani solidarnie. 20.10.2006 r. strony umowy kredytowej zawarły w formie aktu notarialnego umowę, na mocy której dokonano odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, udziałem w działce garażowej oraz udziałem w drodze. Powyższe nabył jeden z podatników w zamian za przejęcie długu drugiego polegającego na solidarnym zobowiązaniu do spłaty kredytu zaciągniętego w banku. W związku z powyższym powstała wątpliwość, czy takie zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z brzmieniem art.10 ust.1 pkt 8 lit.a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust.2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W prawie podatkowym pojęcie odpłatne zbycie nie zostało zdefiniowane, dlatego należy się posługiwać przepisami kodeksu cywilnego. W myśl przepisu art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Dotyczy to wszystkich przypadków przeniesienia własności bez względu na to, czy nabycie nastąpiło pod tytułem odpłatnym czy darmym. Podstawową formą odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest sprzedaż i zamiana, a także przeniesienie własności ( w tym zniesienie współwłasności). Zniesienie współwłasności polegające na przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, podczas gdy drugi współwłaściciel otrzymuje spłatę (w postaci przejęcia wierzytelności) jest formą odpłatnego zbycia, bowiem podmiot przenoszący własność tj. podmiot dokonujący odpłatnego zbycia w zamian otrzymał korzyść – zwolnienie z długu. Oznacza to, że odpłatne zbycie nieruchomości w wyniku którego następuje przeniesienie prawa własności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt 8 cyt. wyżej ustawy podatkowej.

W przedmiotowej sprawie Podatnik, w zamian za przeniesienie prawa własności do lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziału w działce garażowej i udziału w drodze otrzymał ekwiwalent w postaci korzyści majątkowej tj. zwolnienie z długu wobec Banku Millennium. Udział wynoszący ½ lokalu mieszkalnego wraz z określonymi prawami we współwłasności, określony w umowie z dnia 20.10.2006r. na kwotę 68.000 zł został nabyty przez Podatnika na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w 2005 roku. Wynika z tego, że odpłatne zbycie w dniu 20.10.2006r. dokonane zostało przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem kwota 68.000 zł podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w formie ryczałtu w wysokości 10 % przychodu.

Zgodnie z przepisem art.19 ust.1 ustawy podatkowej przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art.10 ust.1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Z kolei kosztami odpłatnego zbycia są wszystkie wydatki niezbędne, aby sprzedaż mogła zostać zrealizowana np. koszty wyceny nieruchomości, prowizje, pośrednictwa, opłaty notarialne i skarbowe, bez długów i ciężarów obciążających daną nieruchomość.(…)”

Pełną treść postanowienia/decyzji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów