Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w firmie a podatek

Przeczytaj także: Jak ustalić datę powstania przychodu w spółce z tytułu sprzedaży lokali?

Działalnością gospodarczą (stanowiącą źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej updof), w myśl art. art. 5a pkt 6 updof, jest działalność zarobkowa:

• wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
• polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
• polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9,

Art. 14 ust. 2 pkt 1 tejże ustawy wskazuje, iż przychodem z tego źródła są m.in. przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

• środkami trwałymi,
• wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Innym źródłem przychodów są nieruchomości zbywane poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Jak bowiem wskazuje art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, źródłem przychodów jest także m.in. odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dodatkowo w art. 10 ust. 2 pkt 3 updof ustawodawca wskazał, iż powyższego art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nawet jeżeli przed zbyciem zostały one wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Co za tym idzie, w myśl tego przepisu nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości, która była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej lecz już nie jest, może okazać się konieczne zaliczenie uzyskanego przychodu z jej sprzedaży do źródła przychodów, którym jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

To z kolei uniemożliwia skorzystanie z preferencji zarezerwowanych dla sprzedających nieruchomości poza prowadzoną działalnością gospodarczą (czyli np. korzystanie z różnego rodzaju ulg). Konieczne bowiem będzie zastosowanie opodatkowania wg zasad przewidzianych dla przychodów z tej działalności. Dodajmy także, iż w przypadku prywatnej sprzedaży nieruchomości po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce jej nabycie bądź wybudowanie, źródło przychodu w ogóle nie powstaje (a co za tym idzie, nie oblicza się także i podatku).