Skomplikowany podatek od sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: przychód a zwolnienie z podatku

Przypomnijmy, iż z początkiem tego roku w przeszłość odeszła ulga meldunkowa. Zwolnienie z opodatkowania PIT przysługuje natomiast osobom, które w ciągu 2 lat (licząc od końca roku, w którym sprzedaż nieruchomości miała miejsce) spożytkują uzyskane środki na inne cele mieszkaniowe.

W ciągu ostatnich dwóch lat to już druga modyfikacja przepisów w tym zakresie. W efekcie tego obecnie podatnicy sprzedający nieruchomość muszą wybrać stosowny dla ich sytuacji sposób opodatkowania. Wysokość podatku i metoda rozliczenia transakcji są uzależnione od daty zakupu sprzedawanego mieszkania czy domu (bądź też gruntu, na którym ten jest posadowiony). Kluczowe znaczenie mają tutaj daty: 31 grudnia 2006 r., 1 stycznia 2007 r. , 31 grudnia 2008 r. oraz 1 stycznia 2009 r.

Od 1 stycznia 2009r. obowiązują trzy systemy opodatkowania nieprofesjonalnego obrotu nieruchomościami. Pierwszy znajdzie zastosowanie w przypadku podatników, którzy dokonali zakupu nieruchomości do końca 2006 r. W tym przypadku stawka podatku przy sprzedaży będzie wynosić 10 proc. przychodu, ale z licznymi zwolnieniami dla osób, które przychód ze zbycia w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży spożytkują na inne cele mieszkaniowe. Drugi system obejmie nieruchomości nabyte w 2007 i 2008 r. Tu zastosowanie znajdzie ulga meldunkowa, a stawka podatku wynosi 19 proc. dochodu (czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania). Trzeci system z kolei odnosi się do nieruchomości nabytych po wejściu w życie ostatnich zmian w tym zakresie czyli od 1 stycznia 2009 r. Podatek wynosi tutaj (podobnie jak w przypadku nieruchomości nabytych w latach 2007-2008) 19 proc. od uzyskanego dochodu. Jednakże zwolnienie z podatku przysługuje jedynie tym podatnikom, którzy przychód ze sprzedaży w ciągu dwóch lat (licząc od końca roku, w którym miało miejsce zbycie) przeznaczą na inne cele mieszkaniowe.

W każdym z trzech systemów oczywiście obowiązuje zasada, że przychód ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, jeżeli zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie.

Decydujące znaczenie ma zatem nabycie nieruchomości, który to wyznacza stosowanie odpowiednich przepisów. I to jednak może przysparzać sporych trudności. Nie zawsze bowiem dany podatnik staje się właścicielem domu czy mieszkania w całości od razu. Przykładowo w sytuacji, gdy syn wraz z rodzicami w równych częściach nabył w 2006 r. dom mieszkalny, po czym w 2007 r. odziedziczył jego część po zmarłym ojcu, a pozostałą część otrzymał w darowiźnie od matki w roku 2009, przy jego sprzedaży będzie musiał stosować wszystkie trzy systemy opodatkowania uzyskanego przychodu, o których mowa wyżej.

Jeśli dodać do tego stosunkowo krótki czas, w którym obowiązują dane regulacje oraz związane z tym przepisy przejściowe oraz ich zawiłość, sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej.

Konieczność poruszania się pomiędzy różnymi przepisami może więc spowodować niemałe zamieszanie. Bardzo łatwo popełnić tutaj błąd, zwłaszcza że chodzi o regulacje dotyczące osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej, a zatem osób, które często nie mogą sobie pozwolić na skorzystanie z usług fachowego doradztwa podatkowego.

Trzy różne metody opodatkowania sprzedaży nieruchomości będą obowiązywać do końca 2011 r. - wtedy to upłynie piąty rok dla tych, którzy kupili mieszkanie czy dom w 2006 r.