Amortyzacja a najem części nieruchomości
2009-08-23 11:50
Przeczytaj także: Budynek wybudowany na cudzym gruncie amortyzujemy liniowo
Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, to – stosownie do treści art. 22g ust. 8 ww. ustawy – wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
Jednocześnie zauważyć należy, iż ustalenie wartości początkowej nabytego środka trwałego w sposób określony w art. 22g ust. 8 ww. ustawy, tj. w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika, stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania tejże wartości wg ceny nabycia. Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z ww. generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc w szczególności dotyczyć tych sytuacji, w których podatnik nie posiada – bo nie musi (nie musiał) posiadać stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych na nabycie określonego środka trwałego, wydatków.
Zgodnie z treścią art. 22g ust. 9 ww. ustawy jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.
Z powyższego wynika, iż ustalenia wartości początkowej środka trwałego w oparciu o wycenę biegłego rzeczoznawcy można dokonać jedynie w przypadku, gdy środek trwały został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie a kosztu jego wytworzenia nie można ustalić w sposób określony w cyt. wyżej art. 22g ust. 4 ww. ustawy. Nie może zatem być stosowany w przypadku ustalania wartości początkowej nieruchomości nabytej w drodze kupna.
W myśl zaś ww. art. 22g ust. 17 ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł.
W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym przedmiotowa nieruchomość została przez Wnioskodawczynię i jej męża zakupiona w 2006 r. na rynku wtórnym, z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości na własne cele mieszkaniowe. Już w trakcie remontu i modernizacji, Wnioskodawczyni zmieniła zamiar – co do sposobu jej wykorzystywania i po uzyskaniu stosownych zezwoleń nieruchomość uzyskała status użytkowo-mieszkaniowy. Obecnie Wnioskodawczyni zamierza wynająć ww. nieruchomość pod działalność komercyjną.
Przed oddaniem w najem poniosła nakłady na konieczne remonty i modernizację.
Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wartość początkową nabytej nieruchomości należy ustalić co do zasady zgodnie z treścią art. 22g ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 22g ust. 3 ww. ustawy tj. wg ceny nabycia powiększonej o udokumentowane wydatki na jej remont i modernizację do dnia wprowadzenia przedmiotowej nieruchomości do ewidencji środków trwałych.
Remont był przeprowadzony z myślą o wynajmie a zatem posiadane stosowne dokumenty mogą być podstawą do zwiększenia wartości początkowej nieruchomości nabytej w drodze kupna.
Odnosząc się natomiast do pytania drugiego wniosku stwierdzić należy, iż wartość początkową określa się dla całej nieruchomości, a nie tylko dla części która ma być wynajmowana. Jednakże odpisy amortyzacyjne od części nieruchomości przeznaczonej na własne potrzeby nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu z najmu nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 22f ust. 4 ww. ustawy jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni, że przeznaczenie części budynku na własne cele powoduje obniżenie podstawy amortyzacji (czyli wartości początkowej nieruchomości) jest nieprawidłowe.
Natomiast w przypadku, gdy całość nieruchomości jest przeznaczona na wynajem Wnioskodawczyni może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej całej nieruchomości, zaliczając je do kosztów uzyskania przychodów w myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu.(…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?]( "Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym? [© EyeMark - Fotolia.com]")
Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?
Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?
1 2
oprac. : Ministerstwo Finansów
Freelancer: jak pracuje, ile zarabia, skąd ma zlecenia?
