Sprzedaż nieruchomości: data powstania przychodu

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: kiedy przychód podatkowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

We wniosku wskazano, iż spółka zajmuje się m.in. budową osiedli mieszkalnych. Zamierza ona zrealizować projekt, na który składa się budowa oraz późniejsza sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z udziałem w prawie własności gruntu (dalej nieruchomości). Wydanie takich nieruchomości nabywcom nastąpi w dniu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Przed ich wydaniem nabywcy dokonają na rzecz spółki wpłat w wysokości 100% ustalonego wynagrodzenia, w postaci zaliczek na poczet ceny sprzedaży. Zaliczki te będą dokumentowane fakturami VAT. Akty notarialne sprzedaży zostaną natomiast podpisane po wydaniu nieruchomości – w innym miesiącu. Powstała wątpliwość, kiedy po stronie spółki powstanie przychód z tytułu sprzedaży tych nieruchomości? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe.

Należy zaznaczyć, iż przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, bezzwrotnym, definitywnym, których rzeczywiste otrzymanie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W myśl art. 12 ust. 3a powołanej ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust.3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

* wystawienia faktury albo
* uregulowania należności.

Celem realizacji projektu deweloperskiego jest wybudowanie lokali mieszkalnych (budynków mieszkalnych) i odpłatne przeniesienie ich własności (sprzedaż) na rzecz klientów. W tym celu klienci Spółki – już na etapie budowy – podpisują umowy, z których wynika obowiązek dokonywania przedpłat (zaliczek) na poczet ceny lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego).

Stosownie zaś do postanowień art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Oznacza to, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży.