Sprzedaż gruntów a podatek VAT

Przeczytaj także: Pozwolenie na rozbiórkę: sprzedaż gruntu niezabudowanego czy zabudowanego?

Przypomnijmy, podatkiem od towarów i usług opodatkowana jest dostawa towarów i świadczenie usług. Przez towary rozumie się natomiast m.in. grunty. W zależności jednak od przeznaczenia tego gruntu oraz od tego, czy znajdują się na nim inne nieruchomości (budynki, budowle), różna jest stawka podatku. Dostawa taka może być nawet zwolniona z podatku.

Sprzedaż gruntu niezabudowanego

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który to mówi, iż zwalnia się z tego podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Ustawa ta jednak nie precyzuje, kiedy mamy do czynienia z terenem budowlanym oraz przeznaczonym pod zabudowę oraz z jakich dokumentów to wynika. Wyjaśnienia powyższego należy zatem szukać w przepisach innych aktów prawnych. Tutaj będzie to ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wskazuje art. 4 ust. 1 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z kolei w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym (art. 4 ust. 2 tej ustawy):

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Oczywiście powyższe nie zawsze występują. W takiej sytuacji należy się posłużyć inną dokumentacją sporządzoną na podstawie przywołanej ustawy.

Sprzedaż pozostałych gruntów niezabudowanych (czyli tych, które nie znajdują się w dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 9) jest opodatkowana podstawową, 22% stawką podatku VAT.

Sprzedaż gruntu zabudowanego

W przypadku sprzedaży gruntów zabudowanych, należy stosować zasady określone w art. 29 ust. 5 ustawy o VAT. Przepis ten wskazuje, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż grunt de facto jest opodatkowany tak samo, jak nieruchomość na nim posadowiona. Te mogą być z kolei opodatkowane na trzy różne sposoby:

• w przypadku sprzedaży budynku mieszkalnego bądź jego części, stawka podatku VAT wynosi 7%
• w przypadku sprzedaży budynku używanego możliwe jest zastosowanie zwolnienie z podatku VAT
• w innych przypadkach stawka podatku VAT wynosi 22%

Problem przy ustaleniu prawidłowej stawki podatku przy dostawie gruntu pojawia się wtedy, gdy sprzedaży wraz z nim podlegają budynki i budowle opodatkowane wg różnych stawek VAT.

W takiej sytuacji należałoby przypisać części gruntu do tych poszczególnych nieruchomości. Ustawa nie wskazuje jednak, jak należy tego dokonać.