Firma w mieszkaniu: sprzedaż a podatek dochodowy

Przeczytaj także: Sprzedaż kamienicy a ulga meldunkowa

Jak wskazuje art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Tym samym sprzedaż nieruchomości opisanej we wstępie nie spowoduje powstania przychodu w ramach prowadzonej firmy. Nie oznacza to jednak, iż podatek w ogóle nie wystąpi. Jak bowiem wskazuje art. 10 ust. 3 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy wskazuje z kolei, iż źródłami przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli zatem podatnik sprzeda nieruchomość bądź prawo majątkowe przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym je nabył bądź wybudował, powstanie u niego z tego tytułu obowiązek podatkowy. Nie oznacza to jednak, iż podatek z tego tytułu trzeba będzie zapłacić. Stawka podatku oraz ewentualne zwolnienia będą tutaj zależeć od tego, w jakim okresie miało miejsce nabycie bądź wybudowanie. I tak:

1. w przypadku zbycia nieruchomości bądź praw majątkowych nabytych lub wybudowanych do końca 2006 r. podatnik jest zobowiązany zapłacić w terminie 14 dni od daty zbycia 10-proc. podatek od uzyskanego przychodu ze sprzedaży; może tutaj jednak skorzystać z ulg określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. (przypomnijmy, iż podatku nie trzeba było wtedy płacić od tej części uzyskanego przychodu, która została wydatkowana w terminie 2 lat na cele mieszkaniowe, czy też gdy zbywana nieruchomość lub prawo zostały nabyte w drodze spadku lub darowizny)
2. w przypadku nieruchomości bądź praw majątkowych nabytych lub wybudowanych w latach 2007-2008 podatnik jest zobowiązany zapłacić podatek w wysokości 19% ale od uzyskanego ze sprzedaży dochodu (tj. przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania); podatek ten należy wpłacić w terminie złożenia zeznania rocznego za dany rok podatkowy; tutaj podatnik ma prawo do skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej
3. w przypadku nieruchomości bądź praw majątkowych nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2008 r. zasady ustalania podatku są takie same jak w punkcie poprzednim; podatnikowi przysługuje tutaj jednak zupełnie inne zwolnienie – jest ono bardzo podobne do tego, które obowiązywało do końca 2006 r., tj. wolna od podatku jest ta część dochodu, która zostanie przekazana na własne cele mieszkaniowe podatnika

Oczywiście jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, podatek dochodowy w ogóle nie wystąpi.