Nieruchomości a towary używane w VAT

Przeczytaj także: Dostawa nieruchomości a podatek VAT

Znowelizowany art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT wskazuje, że zwalnia się z podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przez towary używana natomiast należy rozumieć ruchomości, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel.

Jak zatem wynika z powyższego, za towar używany nie uważa się wszelkich nieruchomości (przypomnijmy, iż wcześniej tylko grunty były z tej definicji wyłączone). Mogą być nimi bowiem tylko rzeczy ruchome. Jak jednak wskazano we wstępie, powyższe nie oznacza, iż sprzedaż nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia w podatku VAT.

Przypomnijmy, w stanie prawnym obowiązującym do końca 2008 r. w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca wskazał, iż zwolniona z podatku VAT była dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przepis ten został znowelizowany. Obecnie wskazuje on, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Jak można zauważyć, przepis ten obejmuje obecnie szerszy zakres nieruchomości (wcześniej były to tylko obiekty budownictwa mieszkaniowego). Nie ma tu także ograniczenia zawartego przy zwolnieniu z podatku sprzedaży towarów używanych mówiącego o tym, iż podatnikowi w stosunku do tych towarów nie przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Zmianie uległa także definicja pierwszego zasiedlenia, przez które obecnie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z kolei dodany art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje, iż zwalnia się z tego podatku także dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 (czyli np. w sytuacji, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą nie upłynęły jeszcze 2 lata), pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów; przy czym warunek ten nie jest wymagany, jeżeli powyższe nieruchomości w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (nowy art. 43 ust. 7a ustawy).

Na tym nie koniec zmian. Niekiedy podatnicy będą mogli sprzedaż powyższych nieruchomości opodatkować, mimo że przysługują im zwolnienia opisane wcześniej. Możliwość taką zawarł ustawodawca w dodanym art. 43 ust. 10 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie to powinno zawierać co najmniej: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części a także ich adres (dodany art. 43 ust. 11 ustawy).