Zakup/sprzedaż nieruchomości a podatek PCC

Przeczytaj także: Pomoc de minimis: prawo do zwolnienia z podatku a dopuszczalny limit pomocy

Podatnicy noszący się z zamiarem kupna nieruchomości bądź prawa do takiej nieruchomości, muszą pamiętać, iż oprócz ceny, jaką zapłacą za taką nieruchomość zbywcy, poniosą z reguły także inne opłaty. Przykładem jest tutaj opłata za notariusza (umowy sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności muszą być zawarte w formie aktu notarialnego) czy wpis do ksiąg wieczystych tej nieruchomości.

Dodatkowo czynność taka z reguły jest obarczona także podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jak bowiem wskazuje art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy, podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podstawą opodatkowania jest tutaj wartość rynkowa takiej nieruchomości lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 lit. c) ustawy). Natomiast w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, stawka tego podatku wynosi 2 % (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy).

Stroną, na której ciąży tutaj zapłata podatku, jest nabywca. Wynika to z art. 4 pkt 1 ustawy, który wskazuje, iż obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Od osobistego zapłacenia podatku w urzędzie skarbowym wyręczy go jednak notariusz, który w tym przypadku jest płatnikiem tego podatku (art. 10 ust. 2 ustawy). Nabywca musi oczywiście wpłacić podatek notariuszowi w odpowiedniej wysokości.

Jak jednak wskazano we wstępie, występują tutaj pewne wyjątki. Jeden z nich, określony w art. 2 pkt 4 ustawy wskazuje, iż nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Należy w tym miejscu dodać, iż w powyższym nie decyduje okoliczność, iż strony danej umowy sprzedaży są podatnikami VAT lecz jedynie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (wyrok NSA z dnia 18 lutego 2003 r., sygn. akt. SA/Bk 877/02).

Tym samym kupujący będzie zwolniony z tego podatku w przypadku np. nabycia mieszkania od dewelopera, który z tytułu tej czynności naliczy podatek VAT. Natomiast jeżeli zakupu takiej nieruchomości dokona od np. osoby prywatnej, podatek od czynności cywilnoprawnych trzeba będzie zapłacić.

Wyżej wskazany art. 2 ust. 4 ustawy wskazuje ponadto, że podatkowi nie podlegają także czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług. Przepis ten nie ma jednak zastosowania m.in. w przypadku umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Jeżeli zatem nieruchomość taką będzie sprzedawał podatnik VAT, lecz transakcja ta będzie korzystała ze zwolnienia w podatku od towarów i usług, to nabywca z tego tytułu zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych.