Podatek od sprzedaży mieszkania gdy był dochód

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste i prawo własności: sprzedaż a podatek

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych poza prowadzoną działalnością gospodarczą podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli miała ona miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym ta nieruchomość bądź prawo zostały nabyte. W przypadku sprzedaży po upływie tego terminu podatku bezwzględnie nie trzeba płacić.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw nabytych w latach 2007-2008 podatnicy mogą skorzystać także z tzw. ulgi meldunkowej. Stanowiła ona, iż wolne od podatku są przychody uzyskana z odpłatnego zbycia:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym wyżej na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Przypomnijmy, że ulga ta miała zastosowanie jedynie do nieruchomości lub praw nabytych w latach 2007-2008 i znajdowała się w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obecnie została zastąpiona przez ulgę podobną do tej, która ma zastosowanie w przypadku nieruchomości nabytych do końca 2006 r.

W pozostałych przypadkach co do zasady podatek ze sprzedaży trzeba będzie zapłacić, o ile wystąpi dochód.

Zgodnie bowiem zasadami obowiązującym od początku 2007 r. podstawą opodatkowania jest dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw, który należy rozumieć jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych. Kosztami są tutaj natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia (inaczej jest w przypadku nieruchomości i praw nabytych w drodze spadku lub darowizny), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy). Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dodatkowo koszty te są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie nieruchomości lub praw, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Jeżeli wskazane wyżej koszty przekroczą przychód ze sprzedaży, a co za tym idzie, nie będzie dochodu, to i podatek nie wystąpi. W takiej sytuacji podatnik nie wykazuje tej transakcji w rocznym PIT (bądź nie musi składać rozliczenia rocznego) – tutaj bowiem wykazuje się jedynie podatek do zapłaty z tytułu zbycia nieruchomości nabytych w latach 2007-2008, a ten nie wystąpił.

Należy także dodać, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (o ile nie odbiega ona bez uzasadnionej przyczyny od wartości rynkowej), czyli np. koszty biura nieruchomości pośredniczącego w sprzedaży.