Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w 2009 r.

Przeczytaj także: Najem nieruchomości nie powinien wykluczać zwolnienia z podatku

Nadal obowiązują regulacje, które mówią, iż podatek ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nie występuje, jeżeli sprzedaż ta występuje po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Nadal opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży (zmiana od 2007 r. – wcześniej był to przychód), a stawka podatku wynosi 19%. Zmianie uległo natomiast zwolnienie od podatku w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości lub praw przed upływem pięciu lat od ich nabycia bądź wybudowania.

Na wstępie należy zaznaczyć, że zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do tych nieruchomości i praw, które zostały nabyte najwcześniej w 2009 r. W odniesieniu do nabytych wcześniej mają zastosowanie odpowiednio:

• w przypadku nieruchomości i praw nabytych do końca 2006 – przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca roku 2006
• w przypadku nieruchomości i praw nabytych w latach 2007 – 2008 – przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w tym okresie

Nowe zwolnienie zostało określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Przepis ten wskazuje, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe zostały natomiast określone w nowym art. 21 ust. 25 ustawy. Są one bardzo zbliżone do tych, które występowały przy zwolnieniu określonym w przepisach ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. (czyli dotyczą m.in. zakupu gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę domu, remont, czy modernizację a także adaptację części niemieszkalnej na mieszkalną, spłatę kredytu zaciągniętego na te cele itd.). Dodajmy w tym miejscu, że nowe zwolnienie nie przysługuje, jeżeli podatnik przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na (art. 21 ust. 28 updof):

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne (podobne ograniczenie występowało także w przypadku zwolnienia określonego w przepisach updof w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.).

Jak łatwo zauważyć, art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zawiera pewien wzór matematyczny, który należy stosować przy określeniu wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw, który jest wolny od podatku w przypadku przeznaczenia pieniędzy z tego odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe. Przedstawmy go za pomocą symboli, aby móc go łatwiej zobrazować:
D – dochód ze sprzedaży nieruchomości
P – przychód ze sprzedaży nieruchomości
W – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe
DZ – dochód zwolniony z podatku

Przy powyższych założeniach wzór na dochód zwolniony z podatku będzie następujący:
DZ = (D x W) / P

Jego praktyczne zastosowanie przedstawmy natomiast na przykładzie:
Załóżmy, że pan Piotr kupił w 2009 r. mieszkanie o wartości 300 000 zł. Następnie sprzedał je w 2010 r. za kwotę 400 000 zł. Rozpatrzmy dwa warianty:
I: pieniądze ze sprzedaży w całości (czyli 400 000 zł) przekazał na własne cele mieszkaniowe (np. kupił z nich dom),
II: na cele mieszkaniowe przeznaczył jedynie 300 000 zł z powyższego przychodu, resztę natomiast przeznaczył na inne wydatki.

Jak wynika z powyższego, przychód ze sprzedaży mieszkania wyniósł 400 000 zł, dochód natomiast 100 000 zł (w przykładzie pominięto inne koszty, które mogły tutaj wystąpić). Zatem podstawiając powyższe dane do podanego wzoru mamy:
D = 100 000 zł
P = 400 000 zł

Wariant I – przeznaczenie na cele mieszkaniowe 400 000 zł
W = 400 000 zł
DZ = (100 000 x 400 000) / 400 000 = 100 000 zł

Wariant II – przeznaczenie na cele mieszkaniowe 300 000 zł
W = 300 000 zł
DZ = (100 000 x 300 000) /400 000 = 75 000 zł

Jak widać z powyższego, w pierwszym wariancie dochód wolny od podatku wynosi 100 000 zł. Pan Piotr nie zapłaci tutaj zatem podatku dochodowego, gdyż uzyskany ze sprzedaży dochód w całości korzysta ze zwolnienia.

Z kolei w drugim przypadku dochód wolny od podatku wynosi 75 000 zł. Pan Piotr osiągnął natomiast ze sprzedaży dochód w wysokości 100 000 zł. Będzie musiał zatem zapłacić podatek od kwoty 25 000 zł, który wynosi (stawka podatku to 19%) 4 750 zł.