Zniesienie współwłasności a podatek od sprzedaży mieszkania

Przeczytaj także: Podatek od sprzedaży mieszkania a spłata kredytu żony

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu wnioskodawczyni wskazała, że 17 kwietnia 2003 r. nabyła wspólne z K B. (w proporcji 50%) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. 19 stycznia 2006 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności zawartej w formie aktu notarialnego nabyła ona pozostałych 50% praw do lokalu. Pan K B. został spłacony w dniu 31.12.2005 r. W lipcu 2009 r. wnioskodawczyni zamierza to mieszkanie sprzedać. W związku z tym zadała pytanie, czy będzie musiała od tej czynności zapłacić podatek dochodowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. A zatem kwestią do rozstrzygnięcia pozostaje, od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 17 kwietnia 2003 r. Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z Krzysztofem B. (w proporcji po 50%) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 19 stycznia 2006 r. w wyniku zawarcia w formie aktu notarialnego umowy zniesienia wspólności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni nabyła pozostałe 50% prawa do lokalu. Zgodnie z aktem notarialnym Pan K B. został spłacony w dniu 31.12.2005 r. przez co Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką lokalu.

Należy więc stwierdzić, iż nabycie 50% udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2003 r., zatem dla tej części nieruchomości bieg pięcioletniego terminu należy liczyć od końca 2003 r. Poprzez zniesienie współwłasności w 2006 r. zwiększył się udział Wnioskodawczyni w przedmiotowej nieruchomości, gdyż Wnioskodawczyni stała się faktycznie jedyną właścicielką przedmiotowej nieruchomości. Tym samym przy dokonywaniu przedmiotowego zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności co oznacza, iż dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności nabycie nastąpiło w 2006 r. Wobec powyższego dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla części udziału nieruchomości ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. od końca 2006 roku.