Prywatny budynek jako środek trwały: wartość początkowa

Przeczytaj także: Budynek wybudowany na cudzym gruncie amortyzujemy liniowo

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatnik wskazał, że 28 sierpnia 1997 r. nabył wraz z rodzicami na współwłasność nieruchomość gruntową zabudowaną murowanym budynkiem mieszkalno-usługowym III kondygnacyjnym oraz murowanym budynkiem garażu za 100 000 zł. Cena zawarta w akcie notarialnym za jaką kupiono powyższą nieruchomość nie została podzielona na poszczególne składniki majątku jakie z nabyciem tym zakupiono. W październiku 2002 r. została zniesiona współwłasność w ten sposób, że powyższe nieruchomości nabył podatnik bez jakichkolwiek spłat i opłat. Jednocześnie darował żonie do jej majątku odrębnego udział w nieruchomości wynoszący 1/10. Z aktu notarialnego wynika, że w celach podatkowych stawiający określili wartość umowy o zniesieniu współwłasności na 200.000,00 zł, a wartość darowizny na 20.000,00 zł, w tym część mieszkalna 10.000,00 zł. Umowa ta nie określała wartości poszczególnych składników inwentarzowych. Obecnie lokale na III kondygnacji budynku podatnik zajmuje wraz z żoną na własne cele mieszkaniowe, zaś lokale na I i II kondygnacji oraz budynek garażowy użytkuje jako lokale na potrzeby swojej firmy. Przedmiotem jego działalności jest najem. Podatnik wybrał opodatkowanie podatkiem liniowym. W zapytaniu wyjaśnił także, że w latach 2006-2008 dokonał rozbudowy budynku mieszkalnego o nowe pomieszczenia na parterze (wydatki potwierdzone fakturami VAT). Zgodnie z powyższym środkami trwałymi jego firmy powinny być: I i II kondygnacja budynku, garaż oraz grunt w części dotyczącej tych nieruchomości. Podatnik chciałby wprowadzić te środki trwałe do ewidencji środków trwałych. W związku z tym zadał pytanie, w jaki sposób powinien ustalić ich wartość początkową? Czy należy tego dokonać na podstawie art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w oparciu o opinię biegłego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych określają postanowienia art. 22g ww. ustawy.

Stosownie do art. 22g ust. 1 pkt 1, 2 i 3 tej ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

1. w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia,
2. w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia,
3. w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.