Podział majątku a podatek od sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego bez podatku dochodowego

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatnik wskazał, że w trakcie trwania związku małżeńskiego otrzymał od matki działkę budowlaną wraz z częścią materiałów budowlanych, na której wybudował dom i pomieszczenia gospodarcze. Po pewnym czasie wniesiono sprawę o rozwód. Podczas jej trwania (1995 r.) podatnik sprzedał swój udział w tej nieruchomości. Do rozwodu doszło natomiast w 1998 r. Z kolei w 2002 r. podatnik odkupił od nabywcy sprzedany wcześniej udział w nieruchomości i w ten sposób ponownie został jej współwłaścicielem wraz z byłą żoną. Następnie w 2006 r. dokonano sądownie rozdzielności majątkowej. Nieruchomość ta została podzielona na dwie działki bez wzajemnych spłat i dopłat. Obecnie wnioskodawca zamierza tę nieruchomość sprzedać (działka o powierzchni 0,3512 ha). W związku z tym zadał pytanie czy od tej czynności będzie musiał zapłacić podatek dochodowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu z dokonanej poza działalnością gospodarczą sprzedaży nieruchomości ma moment jej nabycia.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują użytego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) pojęcia „nabycie”. Należy zatem sięgnąć przede wszystkim do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.) o nabyciu i utracie własności. Pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje bowiem wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, iż następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, iż obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest więc umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność – przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy.

Jak wynika ze złożonego wniosku, w dniu 31 lipca 2002 r. zakupił Pan zabudowaną nieruchomość. W 2006 roku sądownie dokonano rozdzielności majątkowej – działka podzielona została na dwie działki o powierzchni 0,3512 ha każda, bez wzajemnych spłat i dopłat.