Użytkowanie wieczyste - prawo własności: sprzedaż a PIT

Przeczytaj także: Mieszkanie w darowiźnie: sprzedaż a podatek dochodowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatnik wskazała, że w 1996 r. nabył razem z małżonką prawo wieczystego użytkowania gruntu. Natomiast umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego spisana została w czerwcu 2003 r. Dodatkowo w sierpniu 1997 r. uzyskali oni pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego i rozpoczęli budowę. W 2005 r. postanowili nieruchomość tę sprzedać (grunt wraz z budynkiem w trakcie budowy). Podatnik zdał w związku z tym pytanie, czy sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Stosownie do dyspozycji art. 14b § 5 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), organ odwoławczy w drodze decyzji zmienia z urzędu postanowienie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego, jeżeli postanowienie rażąco narusza prawo, orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, w tym także jeżeli niezgodność z prawem jest wynikiem zmiany przepisów.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu podatnika jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, a zatem należy sięgnąć do definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

Art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości.
Zatem sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zgodnie z treścią wyżej powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego część składową.
Analizując przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, iż bieg pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.
W takiej sytuacji bieg terminu należy liczyć od daty nabycia własności gruntu, a moment wybudowania budynku nie ma tutaj znaczenia.

Podkreślić w tym miejscu należy także, iż za datę nabycia nieruchomości, od której należy liczyć 5-letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.
Zatem w przedstawionym stanie faktycznym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie wolny od zryczałtowanego 10% podatku dochodowego.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów