Prywatny najem nieruchomości a ryczałt ewidencjonowany

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Przykład
Pan Piotr we wrześniu 2008 r. zwarł umowę najmu lokalu mieszkalnego na okres od października 2008 r. do grudnia 2010 r. Zgodnie z umową czynsz będzie płatny do dnia 10 każdego miesiąca za dany miesiąc. Pierwszy czynsz otrzymał 10 października 2008 r.

Aby skorzystać z opodatkowania przychodu z najmu ryczałtem, oświadczenie w tym zakresie musi złożyć w swoim urzędzie skarbowym najpóźniej 10 października 2008 r.

Warto w tym miejscu dodać, iż w sytuacji, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku należącego do małżonków, pomiędzy którymi istniej wspólność majątkowa, mogą oni postanowić o opodatkowaniu w formie ryczałtu całości przychodów przez jednego z nich. O tym fakcie także jednak należy powiadomić pisemnie organ podatkowy w terminie do 20 stycznia roku podatkowego lub (jeżeli najem rozpoczyna się w trakcie roku) w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu.

Podstawa opodatkowania i termin płatności
Jak wskazano wyżej, przy tej formie opodatkowania nie ustala się żadnych kosztów uzyskania przychodów. Podstawą opodatkowania jest tutaj uzyskany przychód z najmu. Czynsz z najmu stanowi przychód w dacie jego zapłaty przez najemcę lub w chwili jego postawienia do dyspozycji wynajmującego (podatnika). Ryczałt należy natomiast zapłacić do 20-tego dnia następnego miesiąca, przy czym ryczałt za grudzień płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego (czyli do końca stycznia następnego roku).

Przykład:
Pan Piotr wynajmuje swój lokal mieszkalny za kwotę 400 zł miesięcznie od września 2008 r.. Czynsz ten jest płatny do 10 dnia każdego miesiąca za dany miesiąc. W poszczególnych miesiącach otrzymał następujące płatności:

• 10 wrzesień: 400 zł
• 08 październik: 400 zł
• 12 listopad: 400 zł
• 10 grudzień: 400 zł

Za miesiące wrzesień – listopad pan Piotr powinien wpłacić ryczałt do urzędu skarbowego do 20-tego dnia następnego miesiąca (czyli odpowiednio do 20-tego dnia października, listopada i grudnia). Ryczał za grudzień płatny jest natomiast do 31 stycznia 2009 r. Ryczałt ten podlega wpłacie na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Warto w tym miejscu wspomnieć, że podatnicy opłacający ryczałt w trakcie roku nie składają żadnych deklaracji podatkowych. Jedynie po zakończeniu roku podatkowego do 31 stycznia następnego roku muszą złożyć zeznanie roczne (PIT-28).

Ważne
Jeżeli termin płatności przypada w dniu wolnym od pracy, ulega on przesunięciu na pierwszy dzień roboczy następujący po tym dniu (jeżeli zatem termin ten przypada w niedzielę, ulega on przesunięciu na poniedziałek, a jeżeli ten także byłby wolny od pracy, termin zostaje przesunięty na wtorek).

Bardzo istotne jest określenie w umowie, która ze stron umowy najmu ponosi określone koszty w związku z tym najmem. Chodzi tutaj o opłaty związane z lokalem, takie jak np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za telefon, energię elektryczną, gaz, wodę. Najczęściej wynajmujący przerzucają te wydatki na najemcę wskazując wprost w umowie, że jest on obowiązany do ich ponoszenia.

Takie rozwiązanie powoduje, że u wynajmującego nie powstaje przychód z powyższego tytułu. Jeżeli natomiast z umowy wynikałoby, że koszty te ponosi wynajmujący, przez co najemca płaci mu wyższy czynsz za najem, przychód opodatkowany ryczałtem z tytułu najmu byłby odpowiednio wyższy o te wydatki, co znacząco mogłoby wpłynąć na wysokość ryczałtu wpłacanego na konto urzędu skarbowego (tym bardziej, że przy ryczałcie podatnik nie uwzględnia kosztów uzyskania danego przychodu).