Prawo wieczystego użytkowania jako dostawa towaru w VAT

Przeczytaj także: Wieczyste użytkowanie gruntu i sprzedaż budynku a VAT

Przypomnijmy, że przed ogłoszeniem powyższego wyroku fiskus stał na stanowisku, że czynność polegająca na oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości jest świadczeniem usług. Na tej podstawie fiskus nakazywał opodatkować podatkiem VAT nie tylko obecne, ale także i stare prawa wieczystego użytkowania gruntów (czyli te, które powstały przed wejściem w życie obecnej ustawy o VAT – maj 2004 r.).

W związku z wyrokiem NSA, Minister Finansów skierował do podległych sobie organów podatkowych pismo dnia 27 marca 2007 r. Nr PT10-812-167/2007/MR/429, w którym ustosunkowując się do stanowiska sądu wskazał, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r., ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być o ten podatek powiększony.

Ponieważ prawo wieczystego użytkowania nieruchomości jest uznane jako dostawa towarów, a nie świadczenie usług, pociąga za sobą odpowiednie konsekwencje w zakresie opodatkowania jego sprzedaży. Przede wszystkim stawka opodatkowania sprzedaży tego prawa jest tutaj taka sama, jak sprzedawanego z nim budynku. Wynika to wprost z przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług

§ 5 ust. 7 tego rozporządzenia wskazuje, że obniżoną do wysokości 7 % stawkę podatku stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7 %.

Natomiast § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia wskazuje, że zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %.

W pozostałych przypadkach stawka ta wynosi 22%. Warto w tym miejscu wspomnieć, że identyczne stuki wywołuje zastosowanie tutaj art. 29 ust. 5 ustawy o VAT. Przepis ten bowiem wskazuje, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jeżeli zatem sprzedaż budynku jest opodatkowana 7% stawką podatku VAT lub z niego zwolniona, to z prawa takiego korzysta także grunt, który jest stale z tym budynkiem związany.

Problematyczne okazuje się natomiast określenie powstania obowiązku podatkowego od ustalenia prawa użytkowania wieczystego gruntu (problemu takiego nie było, gdy było ono uznawane za sprzedaż usług, a nie dostawę towarów). Organy podatkowe stoją tutaj na stanowisku, że obowiązek ten w całości powstaje z chwilą ustanowienia tego prawa. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 3 czerwca 2008 r. nr ITPP1/443-286/08/MN, która została wydana dla gminy oddającej grunty w wieczyste użytkowanie, wskazał że „(…) oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, zatem obowiązek podatkowy jest ściśle uzależniony od momentu wydania gruntu, o ile przed tą czynnością nie otrzymano wpłaty stanowiącej przedpłatę, zaliczkę, ratę na poczet tej dostawy. Zauważyć także należy, że właściciel gruntu powinien rozliczyć podatek VAT od całej wartości takiej transakcji tj. uwzględnić wartość wszystkich opłat należnych mu od użytkownika gruntu, za cały okres, na który zostaje ustanowione użytkowanie wieczyste. Powyższy warunek musi zostać spełniony mimo, iż w przypadku użytkowania wieczystego płatności nie zawsze regulowane są jednorazowo, a także wówczas gdy wspomniane należności nie zostaną uiszczone. Biorąc pod uwagę ww. regulacje prawne zauważyć należy, iż w sytuacji kiedy nastąpiło wydanie towaru, obowiązek podatkowy w żaden sposób nie jest uzależniony od terminów i sposobu zapłaty lub jego braku.(…)”

Stanowisko takie jest bardzo kontrowersyjne. Pamiętajmy bowiem, że opłaty za prawo użytkowania wieczystego gruntu są rozłożone na 99 opłat rocznych. Trudno zatem zgodzić się ze stanowiskiem organu podatkowego, że VAT należny z tego tytułu należy rozliczyć jednorazowo z góry za cały okres użytkowania wieczystego (czyli 99 lat).