Ryczałt ewidencjonowany od najmu nieruchomości

Przeczytaj także: Ryczałt i VAT gdy wynajem mieszkania

Art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wskazuje, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tejże ustawy wskazano, że ryczałt od powyższych przychodów wynosi 8,5% do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro. Powyżej tej kwoty ryczałt wynosi 20%.

Oczywiście powyższą wartość wyrażoną w euro należy przeliczyć na złote polskie. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy, przeliczenia tego dokonuje się według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązujący w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Zatem limit ten na rok 2008 ustalamy zgodnie z kursem euro na dzień 1 października 2007 r. W tym dniu kurs ten wynosił 3,7680 zł. Limit na 2008 r. wynosi zatem 4 000 euro x 3,7680 zł = 15 072 zł.

Do wysokości powyższej wartości przychód z tytułu najmu należy opodatkować wg stawki 8,5%. Nadwyżka natomiast będzie już opodatkowana 20% ryczałtem. Jak jednak liczyć ten limit w sytuacji, gdy daną nieruchomość wynajmuje nie jedna, a np. dwie lub trzy osoby? Czy w stosunku do każdej z nich limit ten jest oddzielny?

Art. 12 ust. 11 ustawy o ryczałcie wskazuje, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (czyli w zakresie opodatkowania przychodu z najmu ryczałtem), kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 3 lit. a) (czyli w zakresie stawki ryczałtu, którą należy stosować do przychodów z najmu) dotyczy łącznie obojga małżonków.

Z powyższego przepisu można wyciągnąć dwa bardzo istotne wnioski:

1. jeżeli przychody z najmu osiągają współwłaściciele - małżonkowie, limit 4 000 euro jest dla nich wspólny
2. jeżeli przychody z najmu osiągają współwłaściciele inni niż małżonkowie, czyli np. rodzeństwo, ojciec z dziećmi, wnuk z dziadkiem, czy też osoby niespokrewnione, limit w wysokości 4 000 euro przysługuje każdemu z nich odrębnie

Kolejne wątpliwości dotyczą rozliczenia ryczałtu w miesiącu, w którym miało miejsce przekroczenie powyższego limitu. Czy w takiej sytuacji należy zastosować stawkę 8,5% czy już 20%?
W takiej sytuacji, w miesiącu, w którym przychód z wynajmu przekroczy 4 000 euro, będzie trzeba go opodatkować wg dwóch stawek podatku. 8,5% należy zastosować w odniesieniu do tej części przychodu, która nie przekracza powyższego limitu, a 20% do nadwyżki ponad limit.

Przykład: Pan Piotr w 2008 r. wynajmuje swój budynek za 3 000 zł miesięcznie. Przychód ten jest opodatkowany ryczałtem.
W miesiącach styczeń – maj ryczałt wynosi: 3 000 zł x 8,5% = 255 zł
W czerwcu natomiast przekroczy on limit, i będzie musiał zapłacić wyższy podatek. Wtedy wyniesie on:
72 zł x 8,5% = 6,12 zł
2 928 zł x 20% = 585,60 zł
Ryczałt za ten miesiąc wyniesie zatem: 6,12 zł + 585,60 zł = 592 zł (w zaokrągleniu do pełnych zł).
W następnych miesiącach ryczałt ten będzie liczony wg 20% stawki podatku